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四、計(jì)算題
(一)某公司在S市開發(fā)區(qū)擁有一塊工業(yè)用地，擬在2009年7月1日通過(guò)土地使用權(quán)抵押貸款，試根據(jù)下面的資料估算該宗地于貸款日期的單位價(jià)格和總價(jià)格。
土地情況為：該土地通過(guò)征收后出讓獲得，當(dāng)時(shí)征收時(shí)包括代征的500m2的綠化用地在內(nèi)總面積共計(jì)5500m²。土地出讓手續(xù)于2005年7月1日辦理，當(dāng)時(shí)獲得的使用年期為50年，允許的建筑面積為6000m2，紅線外基礎(chǔ)設(shè)施條件為“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通信)，紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件為“五通一平”(通上水、通下水、通路、通電、通信和場(chǎng)地平整)。由于市政建設(shè)需要，該地塊紅線內(nèi)靠近綠地有2m寬60m長(zhǎng)的地帶下埋有高壓電纜，土地出讓時(shí)已經(jīng)按照長(zhǎng)500元/m在出讓價(jià)中扣減(該扣減數(shù)額是當(dāng)?shù)赝悊?wèn)題補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，近幾年未進(jìn)行調(diào)整)。
其他有關(guān)資料：
(1)以2006年7月1日為基期，該市工業(yè)用地價(jià)格在2006年7月1日至2009年7月1日期間，平均每月上漲0.5%。
(2)該市2008年7月1日公布并執(zhí)行國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)的更新成果。基準(zhǔn)地價(jià)的估價(jià)期日為2008年1月1日；基準(zhǔn)地價(jià)為各類用途在法定最高出讓年期，各級(jí)別土地平均容積率和平均開發(fā)程度下的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。
(3)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果，得知該宗地位于五級(jí)工業(yè)地價(jià)區(qū)，基準(zhǔn)地價(jià)水平為500元/m²，土地開發(fā)程度設(shè)定為紅線外“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通信)、紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”；紅線內(nèi)每增加一通，土地開發(fā)費(fèi)平均增加10元/m2。
(4)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)因素條件說(shuō)明表和優(yōu)劣度表，計(jì)算得到該宗地地價(jià)影響因素總修正幅度為5%。
(5)該市五級(jí)工業(yè)用地的平均容積率為1.0，對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平指數(shù)為100。根據(jù)容積率修正系數(shù)表，平均容積率修正系數(shù)為1.0，容積率每增高或降低0.1，均向上修正2個(gè)百分點(diǎn)。
(6)土地還原率為6%。
(7)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法公式為：待估宗地地價(jià)一宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)×(1+影響因素修正幅度)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正額。

(二)某單位于2001年11月以有償出讓方式取得A地塊50年土地使用權(quán)，并于2003年11月在此地塊上建成建筑物B。A地塊面積為2000m²，建筑面積為2500m²，當(dāng)時(shí)出讓地價(jià)為100萬(wàn)元，建筑造價(jià)為300萬(wàn)元，其經(jīng)濟(jì)耐用年限為48年，殘值率為4%。2006年11月該單位為與外商合資，需將該房地產(chǎn)評(píng)估作價(jià)，據(jù)調(diào)查，2001～2006年該地區(qū)物價(jià)指數(shù)平均每年上漲8%，目前該地塊周圍地區(qū)征地等各項(xiàng)費(fèi)用為20萬(wàn)元/畝，土地開發(fā)費(fèi)為2億元/km²，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率為12%，土地開發(fā)周期平均為一年，土地開發(fā)投資回報(bào)率為15%，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛蕿?5%，土地還原率為10%，目前該類建筑的重置價(jià)為1500元/m²，試根據(jù)上述資料評(píng)估該單位房地產(chǎn)現(xiàn)值。