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土地他項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)明確

土地他項(xiàng)權(quán)利的內(nèi)涵和外延 土地他項(xiàng)權(quán)利登記與國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)登記一樣，登記后即受法律保護(hù)。所以，怎樣正確理解土地他項(xiàng)權(quán)利的內(nèi)涵和外延，十分重要。

《土地登記規(guī)則》第二條第二款規(guī)定：“本規(guī)則所稱土地他項(xiàng)權(quán)利，是指土地使用權(quán)和土地所有權(quán)以外的土地權(quán)利，包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及法律和行政法規(guī)規(guī)定的需要登記的其他權(quán)利。”至于“其他權(quán)利”包括哪些內(nèi)容，只是在《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》的第五十四條作了簡單的規(guī)定，即“地面與空中、地面與地下立體交叉使用土地的（樓房除外），土地使用權(quán)確定給地面使用者，空中和地下可確定為他項(xiàng)權(quán)利。平面交叉使用土地的，可以確定為共有土地使用權(quán)，也可以將土地使用權(quán)確定給主要用途或優(yōu)先使用單位，次要和服從使用單位可確定為他項(xiàng)權(quán)利”。

依據(jù)對(duì)上述規(guī)定的理解，結(jié)合實(shí)際工作來看，土地他項(xiàng)權(quán)利的內(nèi)容比較廣，應(yīng)包括土地抵押權(quán)、承租權(quán)、通行權(quán)、滴水權(quán)、流水權(quán)、通風(fēng)權(quán)、采光權(quán)等。

存在問題

一是對(duì)土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定的種類，法規(guī)政策規(guī)定不夠明確。在《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第五十四條中，對(duì)土地他項(xiàng)權(quán)利的種類規(guī)定得比較含糊，造成了理解上的不一致和實(shí)施中的不統(tǒng)一。

二是土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記的操作程序、方法尚不規(guī)范。《土地登記規(guī)則》中對(duì)土地抵押權(quán)、承租權(quán)如何登記，規(guī)定得相對(duì)明確具體，而其他的他項(xiàng)權(quán)利如何登記，沒有明確規(guī)定，造成實(shí)際工作中操作困難。

三是土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記的部分調(diào)整范圍有悖于《民法通則》的規(guī)定。《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”也就是說，通行權(quán)等相鄰關(guān)系是民法所調(diào)整的范圍，產(chǎn)生爭議訴訟時(shí)應(yīng)按民法程序及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。相鄰關(guān)系的成立無需登記即可發(fā)生，相鄰人因相鄰關(guān)系的事實(shí)存在而享有民事權(quán)利，不因土地他項(xiàng)權(quán)利登記而改變。

四是土地主管部門與房產(chǎn)主管部門分頭登記，容易出現(xiàn)矛盾。兩部門抵押登記的抵押權(quán)人、抵押期限等經(jīng)常出現(xiàn)不統(tǒng)一的情況，容易造成法律糾紛，也給政府部門形象帶來影響。

三點(diǎn)建議

一是明確界定土地他項(xiàng)權(quán)利的種類。土地登記時(shí)應(yīng)只登記土地抵押權(quán)和承租權(quán)，對(duì)其他屬于民法調(diào)整的相鄰關(guān)系，則不予登記。

二是不動(dòng)產(chǎn)登記工作應(yīng)統(tǒng)一由國土部門負(fù)責(zé)。目前房產(chǎn)、林地、草地等不動(dòng)產(chǎn)登記工作分屬不同部門負(fù)責(zé)，帶來了多頭管理、重復(fù)管理的弊端，增加了行政開支和管理矛盾。由單一部門統(tǒng)一進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，符合時(shí)代發(fā)展的要求。目前，國土部門經(jīng)過多年的土地登記發(fā)證工作，進(jìn)行了全方位的調(diào)查，管理資料齊全，有能力也有條件承擔(dān)起這項(xiàng)工作。

三是建立土地他項(xiàng)權(quán)利登記風(fēng)險(xiǎn)基金。鑒于這項(xiàng)工作的高度復(fù)雜性，政府應(yīng)該建立土地他項(xiàng)權(quán)利登記發(fā)證的賠償風(fēng)險(xiǎn)基金，以應(yīng)對(duì)工作中出現(xiàn)的失誤