土地登記代理人輔導：物權公示原則
發布時間：2010-01-14 共1頁
物權公示原則，是指民事主體對物權的享有與變動均應采取可取信于社會公眾的外部表現方式的原則。《中華人民共和國物權法》第六條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。”這是物權法關于物權公示基本原則的法律規定。
物權的排他性決定了物權的變動會產生排他的效果，為了保護交易的安全，保護民事主體的合法權益，有必要對物權的變動規定公開的行為方式。
所謂公示，是指物權在變動時，必須將物權變動的事實通過一定的公示方法向社會公開，從而使第三人知道物權變動的情況，以避免第三人遭受損害并保護交易安全。物權的變動之所以要公示也是由物權的性質本身所決定的。物權公示制度的建立極地減少了產權變動中的糾紛，從而維護了交易的安全和秩序。
物權公示原則的具體內容包括：
1．物權的公示方法必須由法律規定
目前各國的立法普遍采取不動產登記、動產交付的公示方法。為防止不同人對同一物的爭奪，保護善意第三人的利益，法律必須明確規定物權公示的方法，只有合法所有人均以法定的公示方法對外進行物權公示，才能使所有的第三人明確物的所有權歸屬情況。
2．物權公示的效力必須由法律規定
公示到底具有何種法律效力，各國法律規定有所不同。依照我國法律的規定，普通的動產一經交付，便發生所有權轉移的后果；不動產的轉讓一經辦理登記手續，便發生該不動產的所有權轉移的法律后果。
正因為法律對物權公示有著嚴格要求，所以很多不動產物權變動往往需要等待登記公示之后才能發生物權效力，因此實踐中經常會出現“一房二賣”的現象，最典型的例子就是公民購買預售的住房時，由于預售當時并無條件辦理房屋產權的變更登記，所以訂立預售合同之后，購房的公民仍然無法防止開發商將同一房屋以更高的價格賣給他人。因為購房人訂立預售合同之后，只享有合同法上的請求權，而不是房屋的產權，一旦出現一房二賣的情況，先購房人可能最后只能主張開發商承擔違約責任而無法獲得指定的房屋，這對先購房人來說是很不公平的。為了防止這種情況發生，我國物權法建立了“預告登記”制度。
預告登記，是指為保全一項請求權而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的，是在將來發生不動產物權變動。這種登記是不動產登記的特殊類型。《物權法》第20條規定，“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”傳統的不動產物權登記都是針對現實的不動產物權進行登記，而預告登記所登記的，不是不動產物權，而是目的在于將來發生不動產物權變動的請求權。
預告登記的本質特征是使被登記的請求權具有物權的效力，也就是說，經過預告登記之后的請求權，對后來發生的與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有對抗的效力，這樣，所登記的請求權就獲得了保護。因此，預告登記制度對于解決類似商品房預售中一房二賣這樣一些敏感的社會問題有著特殊的作用。
例題：預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起 ( )個月內未申請登記的，預告登記失效。
A．三
B．六
C．九
D．十二
答案：A
解析：預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
