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土地補(bǔ)償費的定量測算方法

1、不完全貨幣化模式下的定量測算方法

在不完全貨幣化的征地補(bǔ)償模式下，土地補(bǔ)償應(yīng)根據(jù)被征土地的現(xiàn)狀用途

可采取收益法中一種較簡便的形式--收益倍數(shù)法，即將被征地的年毛收益乘以某個乘數(shù)，來確定其補(bǔ)償額。所謂年毛收益可以以該被征地的年產(chǎn)值來代替，為了剔除農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受自然因素影響而出現(xiàn)產(chǎn)值年際之間不穩(wěn)定的情況，可取其征地前三年產(chǎn)值的平均值。數(shù)據(jù)來源應(yīng)以被征地所在的最小農(nóng)業(yè)生產(chǎn)單位為依據(jù)。即如果被征地完全在一個村民小組之內(nèi)的，按所在村民小組的平均農(nóng)業(yè)產(chǎn)值為依據(jù)，如果被征地跨不同的村民小組，但屬于同一個村民委員會的，按所在村的平均農(nóng)業(yè)產(chǎn)值為依據(jù)。收益倍數(shù)是房地產(chǎn)價格與年毛收益的比值，在此，應(yīng)是指被征地現(xiàn)狀用途價值與其年產(chǎn)值的比值。從估價理論上講，它不是由估價人員主觀認(rèn)定的，而是由市場機(jī)制的作用而形成的。因此，估價時必須調(diào)查被估房地產(chǎn)所在地區(qū)同類房地產(chǎn)的價格和毛收益(或租金)，再計算而得。由于目前我國的土地補(bǔ)償費主要根據(jù)政策制定，并受許多人為因素的影響，存在很多不合理的狀況，因此這個收益倍數(shù)不宜采用估價中的常規(guī)方法來確定。

相對而言，目前，集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)行為的市場性更強(qiáng)，其一次性出讓價格與按年出租租金之間的比值基本上由市場機(jī)制來調(diào)節(jié)確定，在一定程度上反映了同一用途下的土地價格與租金之間的關(guān)系，因此核算土地補(bǔ)償費時的收益倍數(shù)可參照這一比值來確定。

2、完全貨幣化模式下的定量測算方法

完全貨幣化模式的征地補(bǔ)償實質(zhì)上是被征農(nóng)地的正常市場價值，也就是其最高最佳用途下效用的貨幣化。因此，評估其土地補(bǔ)償費可采用市場比較法和假設(shè)開發(fā)法。

市場比較法依據(jù)房地產(chǎn)價格形成的替代原理，對買賣雙方都有很強(qiáng)的說服力。具體而言，就是選取被征地同一供需圈1內(nèi)，且用途與被征地最高最佳用途相同(或相似)的其他已成交地塊，依據(jù)它們的成交價格，并修正由于它們與被征地在交易情況、時間因素、區(qū)域因素和個別因素四方面差異所產(chǎn)生的價格差異，從而得出被征地的正常市場價格，以此來確定土地補(bǔ)償費。實際操作中可選取土地流轉(zhuǎn)的成交實例作為比較案例。運用假設(shè)開發(fā)法評估土地補(bǔ)償費，即按照被征地的最高最佳開發(fā)利用方向估算其開發(fā)后可實現(xiàn)的總價值，再扣減除了土地取得成本以外的全部開發(fā)成本和正常開發(fā)利潤，余額即為按被征地正常市場價值應(yīng)付的土地補(bǔ)償費。