2012年土地登記代理人：住宅用地使用權為何突破
發布時間：2012-07-25 共1頁
“有恒產者有恒心，無恒產者無恒心”，在物權法出臺之前，“恒心”在法律上缺乏完備的“恒產”的支撐和保護，最為典型和極端的例證就是住宅用地70年使用權的問題。直到現在，還有不少人對“70年大限”之規定耿耿于懷，認為這是典型的“拍腦袋決策”，毫無科學性可言。但這種以現有的認知水平去衡量一個近20年前政策合理性的做法，難免有不切實際之嫌，不僅有失公允，而且也不夠客觀和理性。
不妨讓我們從土地使用權的演變來談這個問題。由于我國實行的是嚴格的土地公有制，在國家和集體之外再無土地所有權人。在“一大二公”、國家包攬一切的計劃經濟年代，國家和集體不僅是土地的所有權人，更是土地用益物權的權利人，如基地使用權(在法律上稱地上權)這樣的用益物權，無從也沒有必要進入市場交易，因此國家作為土地的“絕對權利人”，不論在理論邏輯上，還是在實踐操作中，都不會存在矛盾和問題。
但隨著對市場經濟的探索和實踐，卻對國家土地權利的“全盤所有”進行了操作層面的“解構”，最為明顯的表現是土地使用權進入市場流轉之中。1987年作為經濟改革試點的深圳特區，已經開始嘗試國有土地使用權的市場交易。1990年出臺的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》從具體的操作層面確定了70年這一住宅用地的使用權期限。
從當時的背景看，“市場經濟”還處于“摸著石頭過河”的階段，由此導致了在所有權的等級序列中，國家所有權具有高于一切其他所有權的神圣不可侵犯的地位。這一根深蒂固觀念的“直接效果”是，對進入市場流轉的土地使用權必須設置一個期限，否則無限期的土地使用權，在“無所有權之名”但有其“實”中，會“解構”掉國家對土地所有權的神圣不可侵犯性。
“大限”之所以是70年，而不是60年或者80年，差別不在理念層面，而僅僅在于技術層面的實際操作中。至少在當時的立法者看來，70年的土地使用權足以保證一個擁有房產的成年人“生也有涯，而權也同涯”。此外，房屋的折舊期限也是立法者所考慮的重要因素，雖然70年能否讓房屋折舊為零還有待商榷，畢竟這不僅是一個需要科學論證的問題，而且也是一個科技水平發達程度問題，但能夠將住宅用地的使用權限定在“70年”的刻度上，在當時的語境下實屬不易。
完善的市場經濟奉行的是“藏富于民”以及“國不與民爭利”，在歷經8審的物權法(草案)中，關于土地使用權期限屆滿后使用費收取規定的變化，充分印證了這一點。十屆全國人大常委會第24次會議上6審物權法(草案)時，由于認識到住宅土地使用權70年到期是否需要支付相關費用的問題，關系到廣大居民的切身利益，并且存有巨大爭議，此次審議取消了以前草案中有關需要支付費用的規定。而在最終通過的物權法中，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”則被保留下來。
不能輕視這“一刪一留”之于公眾物權保護的意義，刪除“續費條款”意味著立法者在這一存有爭議的問題上，不僅沒有簡單地將立法權“下放”給國務院另行規定，而依然保留在基本法規范的層面，而且也表明立法者在無法“把這紛擾看個清清楚楚明明白白”時，選擇了以一種審慎的姿態去“讓利于民”。在法律上，費用的收取遵循的是“法無授權即為禁止”，把這和“自動續期”的規定結合在一起，說明的是附著于土地之上的房屋所有權，要優先于“土地使用費”受到保護。www.Examw.com
更為關鍵的是，“自動續期”體現了“用益物權”突破“70年大限”的延續性，而刪除“續費條款”體現的則是“國家債權”的不必然性。這樣，即便日后通過法律界定在到期后需要繳納一定的土地使用費，根據法律上“物權優于債權”的原則，“債權”的存在并不能構成對“用益物權”以及在此基礎上的房屋“所有權”的剝奪和侵犯，這無疑是法律在最大程度上保護房屋所有人“恒產”的“恒心”。
至于說有論者擔心這種“自動續期”會讓“永續”的“用益物權”轉變為實質上的“土地所有權”，從而導致土地“變相私有化”，這實在是杞人憂天。所有權固然有永久性的特征，但作為建筑物的房屋，必然有一個使用年限的問題，無論怎樣的“自動續期”，土地使用權的期限也終將隨著房屋而“壽終正寢”，畢竟，“皮之不存，毛將焉附”?
“有涯”的房屋使用期限永遠無法對“無涯”的土地所有權公有制進行釜底抽薪。從這個意義上講，“70年大限”不過是計劃經濟的尾聲，而物權法中公產私產平等保護、自動續期等規定所體現出的對物權的尊重，才是市場經濟的序曲。公眾有理由相信，隨著民主參與程度的提高、市場經濟的不斷深入，以及“恒心”對“恒產”期許意識的高漲，“大限”后是否收取土地使用費，以及收取土地使用費的確定程序和收取標準，不過是民主程序下的一個技術性問題，不會影響到物權法在私產保護尤其是房屋所有權保護上奏出的華彩樂章。
