資產評估師考試輔導：房地產轉讓
發布時間：2011-10-22 共1頁
1．房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈予或者其他合法方式，將其房地產權利轉移給他人的行為。這里所稱的其他合法方式包括：（1）以房地產作價入股，房地產權屬發生變更的；（2）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；（3）因企業被收購、兼并或者合并，房地產權屬隨之轉移的；（4）以房地產抵償債務的；（5）法律規定的其他情形。房地產買賣是最主要的房地產轉讓方式。
2、房地產轉讓的條件。以出讓方式取得土地使用權的，土地使用權享有者轉讓房地產時，應當符合以下條件：（1）按照出讓合同的約定，已經支付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。（2）已按照出讓合同的約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25％以上；屬于成片開發土地的，已形成工業用地或者其他建設用地條件。（3）轉讓房地產時，房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
以劃撥方式取得土地使用權的，土地使用權享有者一般不能轉讓其占用的房地產。屬于以下情形之一的，經有批準權的人民政府批準、可以不辦理土地使用權出讓手續，但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理：（1）經城市規劃部門批準，轉讓的土地用于法律規定劃撥土地使用權范圍內的建設項目的；（2）私有住宅轉讓后仍用于居住的；（3）按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的；（4）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；（5）轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；（6）根據城市規劃，土地使用權不宜出讓的；（7）縣級以上人民政府規定暫時無法或者不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。 商品房預售，應當符合以下條件：（1）預售方已全部交付土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）預售方持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）按提供的預售商品房計算，預售方投入的建設資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；（4）已辦理預售登記，并取得商品房預售許可證明。
3．不允許轉讓的房地產。（1）以出讓方式取得土地使用權，但不符合以上所述轉讓房地產條件的；（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（3）依法收回土地使用權的；（4）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（5）房地產權屬有爭議的；（6）未依法登記，領取房地產權屬證書的；（7）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
2、房地產轉讓的條件。以出讓方式取得土地使用權的，土地使用權享有者轉讓房地產時，應當符合以下條件：（1）按照出讓合同的約定，已經支付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。（2）已按照出讓合同的約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25％以上；屬于成片開發土地的，已形成工業用地或者其他建設用地條件。（3）轉讓房地產時，房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
以劃撥方式取得土地使用權的，土地使用權享有者一般不能轉讓其占用的房地產。屬于以下情形之一的，經有批準權的人民政府批準、可以不辦理土地使用權出讓手續，但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理：（1）經城市規劃部門批準，轉讓的土地用于法律規定劃撥土地使用權范圍內的建設項目的；（2）私有住宅轉讓后仍用于居住的；（3）按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的；（4）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；（5）轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；（6）根據城市規劃，土地使用權不宜出讓的；（7）縣級以上人民政府規定暫時無法或者不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。 商品房預售，應當符合以下條件：（1）預售方已全部交付土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）預售方持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）按提供的預售商品房計算，預售方投入的建設資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；（4）已辦理預售登記，并取得商品房預售許可證明。
3．不允許轉讓的房地產。（1）以出讓方式取得土地使用權，但不符合以上所述轉讓房地產條件的；（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（3）依法收回土地使用權的；（4）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（5）房地產權屬有爭議的；（6）未依法登記，領取房地產權屬證書的；（7）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
