單位工程概算編制方法
發布時間：2011-10-22 共1頁
（一）單位建筑工程概算編制方法（掌握）
1.概算定額法：
（1）方法適用：要求初步設計達到一定深度，建筑結構比較明確。
2.概算指標法：
（1）方法適用：初步設計深度不夠，不能準確地計算工程量，但工程設計是采用技術比較成熟而又有類似工程概算指標可以利用的情況。
（2）計算方法：
①擬建工程結構特征與概算指標相同時： 相同的條件：建設地點相同、工程特征和結構特征基本相同、建筑面積相差不大三個條件
兩種套算方法：
A、直接套：概算指標×擬建工程建筑面積（體積）；
直接工程費＝m2（m3）造價×擬建工程建筑面積（體積）
B、先調整差價，再套：
100m2建筑物面積的人工費＝指標規定的工日數×本地區工日單價
材料、機械同樣的。再求出m2建筑面積的直接工程費的指標，回到與a.直接套一樣了。
直接工程費＝m2（m3）造價×擬建工程建筑面積（體積）
②擬建工程結構特征與概算指標有局部差異時的調整：
a.結構變化修正概算指標（元/m2）＝原概算指標＋換入－ 換出―――調價
量×價 量×價
b.結構變化修正概算指標的量（元/m2）＝原概算指標量＋換入量－ 換出量――調量
小結：1.相同時：
（1）直接套
（2）調整再套
2.不同時：
（1）調價
（2）調量
3.類似工程預算法：
（1）方法適用：擬建工程初步設計與已完工程或在建工程的設計相類似又沒有可用的概算指標的情況。
（2）計算方法：必須進行調整
A、建筑結構差異的調整：與前面調價相同，新的量×價與舊的量×價的總價差加入（減出）總價中。
B、價差調整：兩種
其一：有人工、材料、機械的用量，乘以擬建工程所在地的人工、材料、機械的單價，匯總。
其二：只有人工、材料、機械的費用，那么：
①求K：給了a%、b%、c%等等，就直接求K；沒給就求a%、b%、c%，再求K。
②求D：注意：這一步求出的指標可能是直接工程費；在這一步可能要加上換入的減去換出的；再加上綜合費求出擬建工程概算造價。
③求造價：單位造價×建筑面積
注意：P413例題8－7
06年考試的綜合題！
評估人員在2005年底擬對l990年底建成的某鋼筋混凝土框架結構公寓樓進行評估，其建筑面積經測量為15000m2。
評估人員在未獲得該公寓樓圖紙的情況下，獲得了與待估公寓樓建筑面積相同的類似建筑物的有關技術資料，其中土建工程直接費合計1680萬元。待估公寓樓與類似建筑物的工程特征略有不同，類似工程外墻面為普通花崗石，待估公寓樓外墻面為進口花崗石。類似工程外墻面干掛花崗石工程的預算單價為390元／m2，其中花崗石的預算單價為220元／m2，每m2外墻裝飾花崗石消耗量為1.02m2；間接費率、利潤率和稅率分別為12%、7%和3.41%。經評估人員調查，待估公寓樓使用的進口花崗石的預算單價為500元／m2，外墻面工程量與類似建筑物的工程量同為4500m2。
問題：
1.計算待估公寓樓外墻面于掛花崗石工程的預算單價。
預算單價=普通花崗石預算單價+進口花崗石調整部分=390+（500-220）×1.02=676（元/m2） （2分）
2.計算待估公寓樓土建工程的直接費和造價。
①土建工程直接費用=16800000+（676-390）×4500=18087000（元） （2分）
②土建工程造價=18087000×（1+12%）×（1+7%）×（1+3.41%）=22414594（元） （3分）
3.假定待估公寓樓的給排水、采暖、電氣工程造價占建安工程造價的12%，與工程項目建設有關的其他費用為建安工程造價的10%。假設不發生資金成本和其他費用，并不計開發利潤，計算待估公寓樓的水暖電工程造價、建安工程造價和總造價。
水暖電工程造價=22 414 594／88%×12%=3 056 536（元） （2分）
公寓樓建安工程造價=22414594+3 056 536=25 471130（元） （1分）
公寓樓總造價=建安工程造價+其他費用=25471130×（1+10%）=28018243（元） （2分）
4.待估公寓樓經濟耐用年限按60年計算。經評估人員現場勘察后對損耗率進行打分：房屋結構部分40分，裝修部分10分，設備部分40分，三部分評分修正系數分別為0.75、0.12和0.13。分別用年限法和打分法確定待估公寓樓的成新率。
按年限法計算成新率：（60-15）/60×100%=75% （2分）
按打分法計算成新率：1-（40×0.75+10×0.12+40×0.13）／100=64% （2分）
5.評估人員考慮其他因素后確定的成新率為80%。如果取年限法、打分法和考慮其他因素確定成新率的方法的權重分別為40%、50%和l0%，按綜合法確定待估公寓樓的成新率。假定待估公寓樓的殘值為零，評估其價值（不含地價）。
（計算結果涉及金額的，以元為單位并保留整數；百分數保留整數）
按綜合法計算成新率：75%×40%+64%×50%+80%×l0%=70% （1分）
公寓樓價值=28018243×70%=19612770（元） （1分）
（二）單位設備及安裝工程概算編制方法（熟悉）
設備安裝工程概算的編制方法：注意使用條件
（1）預算單價法：當初步設計較深，有清單；
（2）擴大單價法：當初步設計深度不夠，清單不完備；
（3）設備價值百分比法：當初步設計深度不夠，常用于價格波動不大的設備產品；
（4）綜合噸位指標法：有設備規格和重量時，常用于價格波動較大的設備產品。
1.概算定額法：
（1）方法適用：要求初步設計達到一定深度，建筑結構比較明確。
2.概算指標法：
（1）方法適用：初步設計深度不夠，不能準確地計算工程量，但工程設計是采用技術比較成熟而又有類似工程概算指標可以利用的情況。
（2）計算方法：
①擬建工程結構特征與概算指標相同時： 相同的條件：建設地點相同、工程特征和結構特征基本相同、建筑面積相差不大三個條件
兩種套算方法：
A、直接套：概算指標×擬建工程建筑面積（體積）；
直接工程費＝m2（m3）造價×擬建工程建筑面積（體積）
B、先調整差價，再套：
100m2建筑物面積的人工費＝指標規定的工日數×本地區工日單價
材料、機械同樣的。再求出m2建筑面積的直接工程費的指標，回到與a.直接套一樣了。
直接工程費＝m2（m3）造價×擬建工程建筑面積（體積）
②擬建工程結構特征與概算指標有局部差異時的調整：
a.結構變化修正概算指標（元/m2）＝原概算指標＋換入－ 換出―――調價
量×價 量×價
b.結構變化修正概算指標的量（元/m2）＝原概算指標量＋換入量－ 換出量――調量
小結：1.相同時：
（1）直接套
（2）調整再套
2.不同時：
（1）調價
（2）調量
3.類似工程預算法：
（1）方法適用：擬建工程初步設計與已完工程或在建工程的設計相類似又沒有可用的概算指標的情況。
（2）計算方法：必須進行調整
A、建筑結構差異的調整：與前面調價相同，新的量×價與舊的量×價的總價差加入（減出）總價中。
B、價差調整：兩種
其一：有人工、材料、機械的用量，乘以擬建工程所在地的人工、材料、機械的單價，匯總。
其二：只有人工、材料、機械的費用，那么：
①求K：給了a%、b%、c%等等，就直接求K；沒給就求a%、b%、c%，再求K。
②求D：注意：這一步求出的指標可能是直接工程費；在這一步可能要加上換入的減去換出的；再加上綜合費求出擬建工程概算造價。
③求造價：單位造價×建筑面積
注意：P413例題8－7
06年考試的綜合題！
評估人員在2005年底擬對l990年底建成的某鋼筋混凝土框架結構公寓樓進行評估，其建筑面積經測量為15000m2。
評估人員在未獲得該公寓樓圖紙的情況下，獲得了與待估公寓樓建筑面積相同的類似建筑物的有關技術資料，其中土建工程直接費合計1680萬元。待估公寓樓與類似建筑物的工程特征略有不同，類似工程外墻面為普通花崗石，待估公寓樓外墻面為進口花崗石。類似工程外墻面干掛花崗石工程的預算單價為390元／m2，其中花崗石的預算單價為220元／m2，每m2外墻裝飾花崗石消耗量為1.02m2；間接費率、利潤率和稅率分別為12%、7%和3.41%。經評估人員調查，待估公寓樓使用的進口花崗石的預算單價為500元／m2，外墻面工程量與類似建筑物的工程量同為4500m2。
問題：
1.計算待估公寓樓外墻面于掛花崗石工程的預算單價。
預算單價=普通花崗石預算單價+進口花崗石調整部分=390+（500-220）×1.02=676（元/m2） （2分）
2.計算待估公寓樓土建工程的直接費和造價。
①土建工程直接費用=16800000+（676-390）×4500=18087000（元） （2分）
②土建工程造價=18087000×（1+12%）×（1+7%）×（1+3.41%）=22414594（元） （3分）
3.假定待估公寓樓的給排水、采暖、電氣工程造價占建安工程造價的12%，與工程項目建設有關的其他費用為建安工程造價的10%。假設不發生資金成本和其他費用，并不計開發利潤，計算待估公寓樓的水暖電工程造價、建安工程造價和總造價。
水暖電工程造價=22 414 594／88%×12%=3 056 536（元） （2分）
公寓樓建安工程造價=22414594+3 056 536=25 471130（元） （1分）
公寓樓總造價=建安工程造價+其他費用=25471130×（1+10%）=28018243（元） （2分）
4.待估公寓樓經濟耐用年限按60年計算。經評估人員現場勘察后對損耗率進行打分：房屋結構部分40分，裝修部分10分，設備部分40分，三部分評分修正系數分別為0.75、0.12和0.13。分別用年限法和打分法確定待估公寓樓的成新率。
按年限法計算成新率：（60-15）/60×100%=75% （2分）
按打分法計算成新率：1-（40×0.75+10×0.12+40×0.13）／100=64% （2分）
5.評估人員考慮其他因素后確定的成新率為80%。如果取年限法、打分法和考慮其他因素確定成新率的方法的權重分別為40%、50%和l0%，按綜合法確定待估公寓樓的成新率。假定待估公寓樓的殘值為零，評估其價值（不含地價）。
（計算結果涉及金額的，以元為單位并保留整數；百分數保留整數）
按綜合法計算成新率：75%×40%+64%×50%+80%×l0%=70% （1分）
公寓樓價值=28018243×70%=19612770（元） （1分）
（二）單位設備及安裝工程概算編制方法（熟悉）
設備安裝工程概算的編制方法：注意使用條件
（1）預算單價法：當初步設計較深，有清單；
（2）擴大單價法：當初步設計深度不夠，清單不完備；
（3）設備價值百分比法：當初步設計深度不夠，常用于價格波動不大的設備產品；
（4）綜合噸位指標法：有設備規格和重量時，常用于價格波動較大的設備產品。
