造成建筑物價值損耗的因素
發布時間：2011-10-22 共1頁
影響建筑物價值損耗的原因是多方面的，一般將其歸類為物質因素、功能因素和經濟因素三類。但這些損耗因素并不是獨立作用的。物質的損耗因素會引起功能的損耗，功能的損耗又會反映到經濟的損耗上，三者存在著一定的因果關系。計算損耗時，一般要求將三個因素的影響分別加以論述和測算。然而，由于這些因素所造成的損耗難以明確區分，在實際評估工作中，通常統一考慮來計算損耗額。
但是對有一定重要性、價值較高的建筑物，應盡可能分類計算。此外，還要注意建筑物是否連同土地一起評估，即房地合一進行評估，還是房地分估合一，測算時要注意區分各因素對建筑物和土地價值的不同影響。
(一)物質因素
引起建筑物實體損耗的物質因素有下列幾項：
1．因使用產生的破損；
2．隨時間或風雨侵蝕等自然作用而產生的自然老化；
3．因風災、水災、地震等自然災害而發生的損壞；
4．人為造成的破壞。
(二)功能因素
功能的損耗因素，指由于技術革新、設計變化等而導致建筑物的功能落伍引起的損耗。功能退化引起的損耗包括：
1．技術更新，指科學理論上的重大突破，新技術、新工藝的推廣運用；
2．設計變化，含消費觀念的變更。
造成建筑物的功能損耗的主要因素包括：建筑技術進步、工藝的變更、規范和標準的改變、建筑材料的更新換代。就住宅而言，包括住宅的結構類型、功能布局、層高、面積裝修狀況等；對于工業建筑物，還包括跨度、層高、對生產工藝的滿足程度等等。同樣，如技術要求變化而工藝不變，也可能導致功能性損耗。在房地產估價時，建筑物的用途與土地的最佳利用不一致而產生的價值損耗，也屬于建筑物的功能性損耗。
(三)經濟因素
經濟損耗因素，是指該建筑物與其周邊環境不協調，即經濟的不適應性而發生的損耗。這項因素的主要內容有：
1．周邊地區經濟的衰退；
2．此建筑物與周邊環境不相適應；
3．區域的優良性發生減退等。
如供給過量、需求不足、自然環境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規劃改變、政策變化等，都會帶來經濟性損耗，在一個高級住宅區附近建一座工廠，該住宅區的房價就會降低，這就是經濟因素造成的。經濟性因素的影響不會永久存在，隨著經濟狀況的好轉而發生扭轉。
但是對有一定重要性、價值較高的建筑物，應盡可能分類計算。此外，還要注意建筑物是否連同土地一起評估，即房地合一進行評估，還是房地分估合一，測算時要注意區分各因素對建筑物和土地價值的不同影響。
(一)物質因素
引起建筑物實體損耗的物質因素有下列幾項：
1．因使用產生的破損；
2．隨時間或風雨侵蝕等自然作用而產生的自然老化；
3．因風災、水災、地震等自然災害而發生的損壞；
4．人為造成的破壞。
(二)功能因素
功能的損耗因素，指由于技術革新、設計變化等而導致建筑物的功能落伍引起的損耗。功能退化引起的損耗包括：
1．技術更新，指科學理論上的重大突破，新技術、新工藝的推廣運用；
2．設計變化，含消費觀念的變更。
造成建筑物的功能損耗的主要因素包括：建筑技術進步、工藝的變更、規范和標準的改變、建筑材料的更新換代。就住宅而言，包括住宅的結構類型、功能布局、層高、面積裝修狀況等；對于工業建筑物，還包括跨度、層高、對生產工藝的滿足程度等等。同樣，如技術要求變化而工藝不變，也可能導致功能性損耗。在房地產估價時，建筑物的用途與土地的最佳利用不一致而產生的價值損耗，也屬于建筑物的功能性損耗。
(三)經濟因素
經濟損耗因素，是指該建筑物與其周邊環境不協調，即經濟的不適應性而發生的損耗。這項因素的主要內容有：
1．周邊地區經濟的衰退；
2．此建筑物與周邊環境不相適應；
3．區域的優良性發生減退等。
如供給過量、需求不足、自然環境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規劃改變、政策變化等，都會帶來經濟性損耗，在一個高級住宅區附近建一座工廠，該住宅區的房價就會降低，這就是經濟因素造成的。經濟性因素的影響不會永久存在，隨著經濟狀況的好轉而發生扭轉。
