《國際評估準則》中關于評估方法的論述
發布時間：2011-10-22 共1頁
無論評估資產的市場價值還是非市場價值，評估師都需要根據項目具體情況恰當選擇評估方法。在選擇評估方法時，評估師應當考慮三種基本評估方法在具體項目中的適用性，采用多種評估方法時，應當分析、調整運用多種評估方法得出的評估結論，確定最終評估結果。
成本法建立在這樣一個假設基礎上，即作為購買某特定資產的替代選擇，人們可以去建造一個與該資產相同的或具有相同功能的資產。除非有額外的時間支出、風險或其他不方便之處，人們為該特定資產所愿意支付的價格不會超過獲取相同或具有相似功能的替代資產的成本。由于舊資產或功能較低資產的全新重置成本超過了市場愿意為其支付的價格，評估師在運用成本法進行評估時需要估計折舊（貶值）。當被評估資產處于全新狀態時，其成本與市場價值最為接近。
成本法經常被用于評估新的或完工不久的資產，或評估計劃將要建設的項目。成本的估計通常設定了市場參與者為該資產所愿支付金額的上限。成本法也常用于評估那些很少進行交易的特殊資產或有特殊用途的資產。成本法如果用于評估較舊的資產，可能會由于對成本和損耗的估計缺乏足夠的市場資料支持，評估結果所反映的不是市場價值。
市場法又稱市場比較法、銷售比較法，是指通過對與被評估資產相似或可替代資產的分析，以及對購買方為類似資產或可替代資產所愿支付的購買價格的分析，采用必要的比較程序，估算被評估資產的價值。市場法有著較為廣泛的用途，在市場數據充分的情況下該方法的重要性更為突出。通過運用市場法所獲得的相關數據也可能用于成本法和收益法的評估。當市場條件發生重變化或波動時，或對很少交易的特殊資產進行評估時，市場法的運用受到限制。
運用市場法需要對類似資產的交易情況進行分析，以確保交易雙方具有正常的動機。當交易價格反映的不是市場參與者的正常動機時，如特殊購買者愿意支付特別的溢價，這樣的交易價格數據不具有可參照性，應予剔除。評估師將評估對象與參照物進行比較時，應當注意：評估對象與參照物屬于相似資產；參照物的交易價格應當是近期在公開市場上的交易價格；評估對象與參照物應當按照適當的比較單位進行比較，并按可比因素進行必要的調整；關注評估對象的權利狀況，確信其與參照物的權利狀況相同，否則需要進行必要的調整。
收益法又稱收益資本化法或收益現值法，通過分析被評估資產的相關收入和成本費用，將未來收益折現或資本化為估算價值。收益法的理論基礎在于預期原則，即資產的價值是由其預期的未來收益決定的。因此收益法通過對評估對象收益能力的分析確定其價值。
成本法、市場法和收益法作為資產評估的三基本方法，反映了三種評估思路，每種評估方法又包括一些具體的運用方法。評估師在進行某項評估業務時，應當根據其經驗和知識、當地的評估準則要求、市場要求、數據的可獲得程度等綜合網素，選取適宜的評估方法。評估師在選用某種評估方法進行評估時，應當考慮其他可以適用的評估方法。這樣做可以給評估師提供一個系統的分析程序，以最終分析、調整不同評估方法得出結論。
對于不動產、動產、企業價值、金融資產等各種資產類型的評估項目而言，三種評估方法都是適用的。但不同類型的資產評估項目所獲得的相關信息資料是不同的，分別反映了各類型資產在其相應市場上的特點。評估師應當收集、分析能夠合理反映被評估資產價值的數據資料，在選取評估方法時應當充分考慮資料的可獲得程度。
評估資產的市場價值時，如果評估方法運用得當，則所有評估市場價值的方法、技術和程序都會得出符合市場價值基本定義的評估結果。采用市價法進行評估時須根據市場觀察得出結果；采用成本法確定建筑成本和損耗時，須根據對成本和應計損耗的市場化分析進行判斷；采用收益法時須以市場認可的現金流和市場確定的回報率為基礎。雖然需要根據數據的可獲得程度以及與市場或資產本身相關的條件決定哪種評估方法最適用，但如果每種評估方法都是以市場數據為基礎，采用以上任何評估方法都可以評估出資產的市場價值。
成本法建立在這樣一個假設基礎上，即作為購買某特定資產的替代選擇，人們可以去建造一個與該資產相同的或具有相同功能的資產。除非有額外的時間支出、風險或其他不方便之處，人們為該特定資產所愿意支付的價格不會超過獲取相同或具有相似功能的替代資產的成本。由于舊資產或功能較低資產的全新重置成本超過了市場愿意為其支付的價格，評估師在運用成本法進行評估時需要估計折舊（貶值）。當被評估資產處于全新狀態時，其成本與市場價值最為接近。
成本法經常被用于評估新的或完工不久的資產，或評估計劃將要建設的項目。成本的估計通常設定了市場參與者為該資產所愿支付金額的上限。成本法也常用于評估那些很少進行交易的特殊資產或有特殊用途的資產。成本法如果用于評估較舊的資產，可能會由于對成本和損耗的估計缺乏足夠的市場資料支持，評估結果所反映的不是市場價值。
市場法又稱市場比較法、銷售比較法，是指通過對與被評估資產相似或可替代資產的分析，以及對購買方為類似資產或可替代資產所愿支付的購買價格的分析，采用必要的比較程序，估算被評估資產的價值。市場法有著較為廣泛的用途，在市場數據充分的情況下該方法的重要性更為突出。通過運用市場法所獲得的相關數據也可能用于成本法和收益法的評估。當市場條件發生重變化或波動時，或對很少交易的特殊資產進行評估時，市場法的運用受到限制。
運用市場法需要對類似資產的交易情況進行分析，以確保交易雙方具有正常的動機。當交易價格反映的不是市場參與者的正常動機時，如特殊購買者愿意支付特別的溢價，這樣的交易價格數據不具有可參照性，應予剔除。評估師將評估對象與參照物進行比較時，應當注意：評估對象與參照物屬于相似資產；參照物的交易價格應當是近期在公開市場上的交易價格；評估對象與參照物應當按照適當的比較單位進行比較，并按可比因素進行必要的調整；關注評估對象的權利狀況，確信其與參照物的權利狀況相同，否則需要進行必要的調整。
收益法又稱收益資本化法或收益現值法，通過分析被評估資產的相關收入和成本費用，將未來收益折現或資本化為估算價值。收益法的理論基礎在于預期原則，即資產的價值是由其預期的未來收益決定的。因此收益法通過對評估對象收益能力的分析確定其價值。
成本法、市場法和收益法作為資產評估的三基本方法，反映了三種評估思路，每種評估方法又包括一些具體的運用方法。評估師在進行某項評估業務時，應當根據其經驗和知識、當地的評估準則要求、市場要求、數據的可獲得程度等綜合網素，選取適宜的評估方法。評估師在選用某種評估方法進行評估時，應當考慮其他可以適用的評估方法。這樣做可以給評估師提供一個系統的分析程序，以最終分析、調整不同評估方法得出結論。
對于不動產、動產、企業價值、金融資產等各種資產類型的評估項目而言，三種評估方法都是適用的。但不同類型的資產評估項目所獲得的相關信息資料是不同的，分別反映了各類型資產在其相應市場上的特點。評估師應當收集、分析能夠合理反映被評估資產價值的數據資料，在選取評估方法時應當充分考慮資料的可獲得程度。
評估資產的市場價值時，如果評估方法運用得當，則所有評估市場價值的方法、技術和程序都會得出符合市場價值基本定義的評估結果。采用市價法進行評估時須根據市場觀察得出結果；采用成本法確定建筑成本和損耗時，須根據對成本和應計損耗的市場化分析進行判斷；采用收益法時須以市場認可的現金流和市場確定的回報率為基礎。雖然需要根據數據的可獲得程度以及與市場或資產本身相關的條件決定哪種評估方法最適用，但如果每種評估方法都是以市場數據為基礎，采用以上任何評估方法都可以評估出資產的市場價值。
