國際評估準則中基本概念
發布時間：2011-10-22 共1頁
（1）與資產相關的概念。不動產是指實物形態的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。不動產所有權稱為"不動產權"，是指包含在不動產中的各種權利，通常由獨立于不動產實體的所有權證明文件體現，如所有權證書、租約等正式文件。不動產的價值是由其效用即滿足人們需求和欲望的能力創造的。不動產價值取決于不動產的獨特性、長期存在性、地理位置的固定性、土地供應的相對有限性以及特定位置不動產的特殊效用。不動產評估中有許多公認的原則，包括供求原則、競爭原則、替代原則、預期或期望原則、變化原則以及其他原則。
不動產之外的資產在法律上稱為動產，包括不動產之外的所有有形或無形的資產。這些資產不是永久性地附著于不動產，通常具有可移動性。動產所有權稱為"動產權".
財產是個法律概念，包括與所有權有關的各種權利。在資產評估中，使用"財產"概念時，如果未加進一步限定或說明，可以指不動產、動產、企業價值、財務權益中的任一種或全部。
資產在一般意義上往往用來表示不動產和／或動產。在會計術語中，資產是指企業所擁有的、由于過去行為所形成的、可以從中合理預計未來獲取經濟利益的資源。在資產評估中，資產更多地被理解為是基于某項資產的各種權利的排列與組合。
（2）資產評估的經濟概念。資產評估是個經濟概念，即從經濟意義上說，評估師進行評估的對象是資產的所有權或"所有者的權利"，而不是有形資產或無形資產本身。
（3）評估中的折舊概念。"折舊"這一術語在評估行業和會計行業中都使用，在實踐中可能會引起評估師、會計師或其他人士的誤解。評估師在資產評估業務中所使用的折舊概念表示從估計的全新重置成本中扣除的任何部分。這些扣除部分（評估中的折舊）依其產生原因可分為實體性損耗、功能性（技術性）陳舊或經濟性（外部環境）貶值。而會計上的"應計折舊"概念是指會計師根據歷史成本原則做出的對資產原始成本的一種攤銷，而并不考慮這種攤銷是否與實際情況相符。折舊在評估和會計上最重要的區別在于，評估中的"應計折舊"應當與市場有關，反映相關的市場狀況；而會計上的"應計折舊"則與會計原則有關，并不反映市場狀況。
（4）市場、成本、價格和價值概念。市場是買方和賣方之間在價格機制作用下就商品和服務進行交易的體系，市場的存在是資產評估能夠得以進行的基礎條件之一。市場意味著買方和賣方能夠在沒有不合理限制的條件下進行商品或服務交易。交易各方都能夠根據供求關系和其他價格確定因素、各方的能力和知識、他們對商品和／或服務效用的理餌以及他們各自的需要、欲望等因素做出合理決策。市場可以是地方市場或國內市場，也可以是國際市場。
成本是與生產相關的概念，是為商品或服務所支付的貨幣數額，或者是生產商品、提供服務所需要的貨幣數額。當商品生產、服務提供完成之后，成本就成為事實（歷史數據）。對于購買者來說，為商品或服務所付出的價格就成為其成本。資產的總成本包括其創建、生產過程中的所有直接成本和間接成本。如果購買方在收購之后叉發生了附加性資本成本，根據成本會計原理這些費用可增加到歷史成本中。但在資產評估中，根據市場對這些支出費用的效用的認可程度，這些費用可能會全部在資產的"市場價值"中反映，也可能不予以反映。
價格是與商品或服務交換相關的概念，表示就某商品或某項服務所要求的、提供的或支付的貨幣數額，反映了商品或服務進行實際交易的貨幣金額。價格是事實，是一個歷史數據，不論其是否公開披露。由于特定買方、賣方的財務實力、動機或特殊興趣不同，他們為商品或服務所付出的價格與其他人對該商品或服務價值的認可意見可能有關系，也可能沒有任何關系。一般情況下，價格反映出在特定條件下特定的買方和／或賣方對商品或服務價值的認可。
價值是個經濟概念，價值并不是事實，只是根據特定的價值定義在特定時間內對商品、服務進行交易時最可能形成的價格的估計額。價值的經濟概念反映了在價值的有效日期（基準日），市場（而不是特定買方或賣方）對于某人由于擁有某商品或接受某服務而具有的利益的評判。
資產的所有者、經營者、投資者、保險人、清算人和接管人、征稅部門、具有特殊動機的特殊購買方等對同一資產會賦予不同的價值。價值類型有許多種，每種價值類型都有其定義。某些經嚴格定義的價值類型是資產評估中常用的價值類型，其他價值類型則適用于特殊場合，需要明確定義并予以披露。對于評估師而言，在執行資產評估業務時，最重要的是確信所評估的價值類型和定義符合特定的評估業務目的，并明確披露所評估價值的類型和定義。價值定義的改變會使資產所具有的價值產生實質性影響。因此，專業評估師應避免使用未經限定的"價值"概念，而應對所涉及的特定價值類型進行詳細定義。
（5）市場價值。市場價值是各國資產評估行業中普遍使用的概念，各國資產評估理論和評估準則中關于市場價值的定義不盡相同，但多只是措詞上的區別，其基本組成要件致相同。
《國際評估準則》中市場價值的定義如下：
市場價值是自愿買方與自愿賣方在評估基準目進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產應當進行交易的價值估計數額，當事人雙方應各自理性、謹慎行事，不受任何強迫壓制。
市場價值在某些國家稱為公開市場價值，是資產評估業務中最常使用的價值類型。資產的市場價值反映了市場作為一個整體對其效用的認可，而并不僅僅反映其物理實體狀況。某項資產對于某特定市場主體所具有的價值，可能不同于市場或特定行業對該資產價值的認同。市場價值反映了各市場主體組成的市場整體對被評估資產效用和價值的綜合判斷，不同于特定市場主體的判斷。
（6）非市場價值。《國際評估準則》中并沒有給出非市場價值的定義。非市場價值又稱市場價值以外的價值或其他價值，指所有不滿足市場價值定義的價值類型。因此非市場價值不是個體概念，而是一個集合概念，指不滿足市場價值定義的一系列價值類型的集合，主要包括在用價值、投資價值、持續使用價值、保險價值、剩余價值、清算價值、特殊價值等。
在用價值是指作為企業組成部分的特定資產對其所屬企業能夠帶來的價值，而并不考慮該資產的最佳用途或資產變現所能實現的價值量。在用價值是特定資產在特定用途下對特定使用者的價值，因而是非市場性的。
投資價值是指資產對于具有明確投資目標的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。這一主觀概念將特定的資產與具有明確投資目標、標準的特定投資者或某一類投資者結合起來。
持續使用價值是指企業作為一個整體的價值。這一概念涉及對一個持續經營企業進行的評估，由于企業的各個組成部分對該企業的整體價值都有相應的貢獻，可以將企業總的持續經營價值分配給企業的各個組成部分，但所有這些組成部分本身的價值并不構成市場價值。
保險價值是指根據保險合同或協議中規定的定義所確定的價值。計稅、課稅或征稅價值是指根據有關資產計稅、課稅和征稅法律中規定的定義所確定的價值。有的司法管轄當局可能會引用市場價值作為征稅的基礎，但所要求的評估方法可能會產生不同于市場價值定義的結果。
剩余價值是指假設在未進行特別修理或改進的情況下，將資產中所包含的各組成部分進行變賣處置的價值。剩余價值不是繼續使用時的價值，且不包括土地價值在內。該價值中可能還需考慮總的處置成本或凈處置成本，在后一種情況下可能等同于可變現凈值。
清算價值或強制變賣價值是指在銷售時間過短，達不到市場價值定義所要求的市場營銷時間要求的情況下，變賣資產所能合理收到的價值數額。在某些國家，強制變賣價值還可能涉及非自愿買方和非自愿賣方，或買方在購買時知曉賣方不利處境的情況。
特殊價值是指資產價值量超出和高于其市場價值的部分。特殊價值是由于該資產與其他資產存在物理性、功能性或經濟性組合而產生的，比如相鄰資產。特殊價值是針對特定的資產所有者或使用者、未來特定所有者或使用者的資產價值升值，而不是針對整個市場，即這種價值升值是針對具有特殊興趣的購買者。
不動產之外的資產在法律上稱為動產，包括不動產之外的所有有形或無形的資產。這些資產不是永久性地附著于不動產，通常具有可移動性。動產所有權稱為"動產權".
財產是個法律概念，包括與所有權有關的各種權利。在資產評估中，使用"財產"概念時，如果未加進一步限定或說明，可以指不動產、動產、企業價值、財務權益中的任一種或全部。
資產在一般意義上往往用來表示不動產和／或動產。在會計術語中，資產是指企業所擁有的、由于過去行為所形成的、可以從中合理預計未來獲取經濟利益的資源。在資產評估中，資產更多地被理解為是基于某項資產的各種權利的排列與組合。
（2）資產評估的經濟概念。資產評估是個經濟概念，即從經濟意義上說，評估師進行評估的對象是資產的所有權或"所有者的權利"，而不是有形資產或無形資產本身。
（3）評估中的折舊概念。"折舊"這一術語在評估行業和會計行業中都使用，在實踐中可能會引起評估師、會計師或其他人士的誤解。評估師在資產評估業務中所使用的折舊概念表示從估計的全新重置成本中扣除的任何部分。這些扣除部分（評估中的折舊）依其產生原因可分為實體性損耗、功能性（技術性）陳舊或經濟性（外部環境）貶值。而會計上的"應計折舊"概念是指會計師根據歷史成本原則做出的對資產原始成本的一種攤銷，而并不考慮這種攤銷是否與實際情況相符。折舊在評估和會計上最重要的區別在于，評估中的"應計折舊"應當與市場有關，反映相關的市場狀況；而會計上的"應計折舊"則與會計原則有關，并不反映市場狀況。
（4）市場、成本、價格和價值概念。市場是買方和賣方之間在價格機制作用下就商品和服務進行交易的體系，市場的存在是資產評估能夠得以進行的基礎條件之一。市場意味著買方和賣方能夠在沒有不合理限制的條件下進行商品或服務交易。交易各方都能夠根據供求關系和其他價格確定因素、各方的能力和知識、他們對商品和／或服務效用的理餌以及他們各自的需要、欲望等因素做出合理決策。市場可以是地方市場或國內市場，也可以是國際市場。
成本是與生產相關的概念，是為商品或服務所支付的貨幣數額，或者是生產商品、提供服務所需要的貨幣數額。當商品生產、服務提供完成之后，成本就成為事實（歷史數據）。對于購買者來說，為商品或服務所付出的價格就成為其成本。資產的總成本包括其創建、生產過程中的所有直接成本和間接成本。如果購買方在收購之后叉發生了附加性資本成本，根據成本會計原理這些費用可增加到歷史成本中。但在資產評估中，根據市場對這些支出費用的效用的認可程度，這些費用可能會全部在資產的"市場價值"中反映，也可能不予以反映。
價格是與商品或服務交換相關的概念，表示就某商品或某項服務所要求的、提供的或支付的貨幣數額，反映了商品或服務進行實際交易的貨幣金額。價格是事實，是一個歷史數據，不論其是否公開披露。由于特定買方、賣方的財務實力、動機或特殊興趣不同，他們為商品或服務所付出的價格與其他人對該商品或服務價值的認可意見可能有關系，也可能沒有任何關系。一般情況下，價格反映出在特定條件下特定的買方和／或賣方對商品或服務價值的認可。
價值是個經濟概念，價值并不是事實，只是根據特定的價值定義在特定時間內對商品、服務進行交易時最可能形成的價格的估計額。價值的經濟概念反映了在價值的有效日期（基準日），市場（而不是特定買方或賣方）對于某人由于擁有某商品或接受某服務而具有的利益的評判。
資產的所有者、經營者、投資者、保險人、清算人和接管人、征稅部門、具有特殊動機的特殊購買方等對同一資產會賦予不同的價值。價值類型有許多種，每種價值類型都有其定義。某些經嚴格定義的價值類型是資產評估中常用的價值類型，其他價值類型則適用于特殊場合，需要明確定義并予以披露。對于評估師而言，在執行資產評估業務時，最重要的是確信所評估的價值類型和定義符合特定的評估業務目的，并明確披露所評估價值的類型和定義。價值定義的改變會使資產所具有的價值產生實質性影響。因此，專業評估師應避免使用未經限定的"價值"概念，而應對所涉及的特定價值類型進行詳細定義。
（5）市場價值。市場價值是各國資產評估行業中普遍使用的概念，各國資產評估理論和評估準則中關于市場價值的定義不盡相同，但多只是措詞上的區別，其基本組成要件致相同。
《國際評估準則》中市場價值的定義如下：
市場價值是自愿買方與自愿賣方在評估基準目進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產應當進行交易的價值估計數額，當事人雙方應各自理性、謹慎行事，不受任何強迫壓制。
市場價值在某些國家稱為公開市場價值，是資產評估業務中最常使用的價值類型。資產的市場價值反映了市場作為一個整體對其效用的認可，而并不僅僅反映其物理實體狀況。某項資產對于某特定市場主體所具有的價值，可能不同于市場或特定行業對該資產價值的認同。市場價值反映了各市場主體組成的市場整體對被評估資產效用和價值的綜合判斷，不同于特定市場主體的判斷。
（6）非市場價值。《國際評估準則》中并沒有給出非市場價值的定義。非市場價值又稱市場價值以外的價值或其他價值，指所有不滿足市場價值定義的價值類型。因此非市場價值不是個體概念，而是一個集合概念，指不滿足市場價值定義的一系列價值類型的集合，主要包括在用價值、投資價值、持續使用價值、保險價值、剩余價值、清算價值、特殊價值等。
在用價值是指作為企業組成部分的特定資產對其所屬企業能夠帶來的價值，而并不考慮該資產的最佳用途或資產變現所能實現的價值量。在用價值是特定資產在特定用途下對特定使用者的價值，因而是非市場性的。
投資價值是指資產對于具有明確投資目標的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。這一主觀概念將特定的資產與具有明確投資目標、標準的特定投資者或某一類投資者結合起來。
持續使用價值是指企業作為一個整體的價值。這一概念涉及對一個持續經營企業進行的評估，由于企業的各個組成部分對該企業的整體價值都有相應的貢獻，可以將企業總的持續經營價值分配給企業的各個組成部分，但所有這些組成部分本身的價值并不構成市場價值。
保險價值是指根據保險合同或協議中規定的定義所確定的價值。計稅、課稅或征稅價值是指根據有關資產計稅、課稅和征稅法律中規定的定義所確定的價值。有的司法管轄當局可能會引用市場價值作為征稅的基礎，但所要求的評估方法可能會產生不同于市場價值定義的結果。
剩余價值是指假設在未進行特別修理或改進的情況下，將資產中所包含的各組成部分進行變賣處置的價值。剩余價值不是繼續使用時的價值，且不包括土地價值在內。該價值中可能還需考慮總的處置成本或凈處置成本，在后一種情況下可能等同于可變現凈值。
清算價值或強制變賣價值是指在銷售時間過短，達不到市場價值定義所要求的市場營銷時間要求的情況下，變賣資產所能合理收到的價值數額。在某些國家，強制變賣價值還可能涉及非自愿買方和非自愿賣方，或買方在購買時知曉賣方不利處境的情況。
特殊價值是指資產價值量超出和高于其市場價值的部分。特殊價值是由于該資產與其他資產存在物理性、功能性或經濟性組合而產生的，比如相鄰資產。特殊價值是針對特定的資產所有者或使用者、未來特定所有者或使用者的資產價值升值，而不是針對整個市場，即這種價值升值是針對具有特殊興趣的購買者。
