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　　1.由土地收益評(píng)估土地價(jià)值——適用于空地出租

　　土地價(jià)值=土地凈收益/土地資本化率

　　土地凈收益=土地總收益-土地總費(fèi)用

　　土地總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金

　　2.由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值

　　（1）方法一（建筑物價(jià)值扣除法）

　　土地價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-建筑物現(xiàn)值

　　建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)－年貶值額×已使用年數(shù)

　　年貶值額=（建筑物重置成本-殘值）/（耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限中取短）

　　注意：①此公式的基本原理

　　②這里計(jì)算年貶值額的時(shí)候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限中取短：

　　年貶值額本來(lái)是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年限時(shí)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。這樣，房屋的重置價(jià)必須在可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）內(nèi)全部收回。所以年貶值額的計(jì)算應(yīng)該使用土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不計(jì)算殘值。

　　當(dāng)土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）于建筑物的耐用年限時(shí)，采用耐用年限計(jì)算年貶值額，而且需要考慮殘值。

　　（2）方法二（建筑物收益扣除法）

　　土地價(jià)值=（房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益）/土地資本化率

　　建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率

　　（三）單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值

　　1.建筑物價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-土地價(jià)值

　　2.建筑物價(jià)值=（房地產(chǎn)純收益-土地純收益）/建筑物資本化率

　　注意：公式，計(jì)算的都是無(wú)限年限的土地價(jià)值，而實(shí)際評(píng)估中基本上都是有限年限的土地使用權(quán)價(jià)值，應(yīng)該使用公式，而且土地的年限應(yīng)該是購(gòu)買的土地使用權(quán)中尚可使用的剩余年限。

　　小結(jié)：房地產(chǎn)（房地合一）的的價(jià)值是由收益法計(jì)算出來(lái)的；建筑物的現(xiàn)值是用重置成本法計(jì)算出來(lái)的。注意：公式中收益與資本化率的一致性。分清是綜合的還是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是現(xiàn)金流的概念，比如房地產(chǎn)費(fèi)用中不包括折舊費(fèi)用。