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　　第五節、成本法在房地產評估中的應用

　　1、成本法評估土地的基本公式：

　　土地價值=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

　　其中，土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用，分為兩種情況：一是國家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。二是為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的補償費用，這是對原城市土地使用者在經濟上的補償。

　　2、成本法評估新建房地產的費用。新建房地產開發過程中發生的各項費用，包括土地征收及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、投資利息和銷售稅費等。

　　3、運用成本法評估舊建筑物的基本思路。運用成本法評估舊建筑物的價值，應以評估基準日的重新建造成本為基礎，考慮評估對象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。

　　舊建筑物現值的計算公式為：(實質為年限法確定成新率)

　　建筑物價值=重置成本一年貶值額×已使用年限

　　常用的計算貶值額方法是直線折舊法和成新折扣法。

　　直線折舊法計算建筑物每年的貶值額為：

　　式中：D——年貶值額;

　　C——建筑物的重新建造成本;

　　S——建筑物的凈殘值;

　　N——建筑物的耐用年限;(注意不能大于土地的尚可使用年限)

　　R——建筑物的殘值率，即建筑物的凈殘值與重新建造成本的比率。