09資產評估師《資產評估》房地產評估(2)
發布時間：2010-01-19 共1頁
第二節、房地產價格及其影響因素
1、價格種類：基準地價、標定地價由政府制定并公布。
樓面地價=土地總價格/建筑總面積=土地單價/容積率(容積率=建筑總面積/土地總面積)
2、價格特征：房地產價格是權益價格、價格與用途相關、價格具有個別性和可比性。
3、價格的影響因素分一般因素、區域因素和個別因素。
教材P166-169，閱讀將有助于房地產評估方法的理解。
第三節、收益法在房地產評估中的應用
1、 基本思路：房地產價值=凈收益/資本化率
2、 適用范圍：有收益的房地產價值評估。
3、 凈收益=總收益-總費用。注：收益和費用指的是客觀收益和客觀費用，非評估對象的實際收益。也就是要剔除評估對象的個別因素。
確定收益時：需以類似房地產的收益作為比較;需預測市場走勢;需考慮收益的風險性和可實現性。
4、 資本化率：實質是把收益性房地產看作投資行為，資本化率可以看作是期望投資收益率。同風險呈正比例關系。
5、求取資本化率的方法：
①凈收益與售價比率法：根據公式，房地產價值=凈收益/資本化率，通過在房地產市場中類似的交易實例，計算出資本化率。
② 安全利率加風險調整值法：安全利率一般取銀行中長期借款利率或國債利率;風險調整值有些情況下可由數學統計的方法得出，總體來講是理論值，主觀性較強。
③ 各種投資收益率排序插入法
注：房地產的綜合資本化與建筑物和土地的資本化率的關系。教材P175;公式是根據5-1推出來的(房地產價值=凈收益/資本化率)。
土地的價值是由收益法計算出來的;建筑物的現值是用重置成本法計算出來的。注意：公式中收益與資本化率的一致性。分清是綜合的還是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是現金流的概念，比如房地產費用中不包括折舊費用。
