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　　考情分析

　　本章考客觀題和綜合題，分值一般在12-28分左右。在考試中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注收益法、市場(chǎng)法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　主要考點(diǎn)（難點(diǎn)或重點(diǎn)）：

　　1.收益法

　　2.市場(chǎng)法

　　3.假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　4.成本法

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)評(píng)估概述

　　一、土地的特性

　　（一）土地的供給

　　1.自然供給

　　（1）含義：供給人類(lèi)可利用的土地?cái)?shù)量。

　　（2）自然供給土地的5個(gè)條件。

　　2.經(jīng)濟(jì)供給

　　（1）含義

　　在自然供給范圍內(nèi)，對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、規(guī)劃和整治，滿足不同需求的土地供給。土地的經(jīng)濟(jì)供給的直接變化是指某種用途的土地?cái)?shù)量絕對(duì)面積的變化

　　土地的經(jīng)濟(jì)供給的間接變化是指單位土地面積上集約率的變化。

　　（2）特點(diǎn)

　　①土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。

　　②土地的經(jīng)濟(jì)供給會(huì)受人類(lèi)社會(huì)活動(dòng)的影響。

　　（二）土地的特性（掌握）

　　1.土地的自然特性

　　（1）土地位置的固定性。

　　土地位置的固定性決定了土地價(jià)格具有明顯的地域性特征。

　　（2）土地效用的永續(xù)性

　　只要土地使用得當(dāng)，土地的效用即利用價(jià)值會(huì)一直延續(xù)。

　　（3）土地資源的不可再生性。

　　（4）土地質(zhì)量的差異性。

　　土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，此差異導(dǎo)致土地級(jí)差地租的產(chǎn)生。

　　2.土地的經(jīng)濟(jì)特性

　　（1）土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性

　　土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)。

　　（2）土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性

　　土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時(shí)，就必然要求實(shí)現(xiàn)其壟斷利益，在經(jīng)濟(jì)上獲得收益。

　　（3）土地效益的級(jí)差性。

　　土地質(zhì)量的差異性→不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同→經(jīng)濟(jì)效益上具有級(jí)差性。

　　（4）土地利用的多方向性

　　一塊土地的用途是多種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)估價(jià)中需要確定土地的最佳用途。