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這是一個在估價實務(wù)中經(jīng)常運用的計算公式，r為資本化率，成立條件為： 

（1）凈收益每年不變； 

（2）資本化率固定且大于零； 

（3）收益年期有限為n。 

提示：參見教材48頁的公式2-15，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式 

（三）以上思路的具體運用 

運用收益法評估房地產(chǎn)價值，首先通過總收益減總費用求得凈收益；然后確定資本化率；最后選用適當?shù)挠嬎愎角蟮么婪康禺a(chǎn)的價值。 

三、凈收益

（一）凈收益的含義 

1.定義（接近于財務(wù)管理中現(xiàn)金凈流量的概念） 

凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。 

2.在確定凈收益時，必須注意房地產(chǎn)的實際凈收益和客觀收益的區(qū)別。 

（1）實際凈收益 

①指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益 

例如： 

ⅰ、當前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓； 

ⅱ、當前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低； 

ⅲ、收益權(quán)利人經(jīng)營不善，導致虧損，凈收益為零甚至為負值； 

ⅳ、土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當前收益，還必須支付有關(guān)稅費，凈收益為負值 

②由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估 

（2）客觀凈收益 

①含義 

房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風險的合理預(yù)期。這個收益稱為客觀純收益。 

由于評估的結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實際凈收益進行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素 

②只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)。 

3.凈收益的計算公式 

凈收益=客觀總收益-客觀總費用 

（二）客觀總收益（接近于會計中收入的概念） 

1.含義 

總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。 

2.確定客觀總收益時候要注意以下問題 

（1）求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實際收益計算。 

（2）在計算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現(xiàn)實經(jīng)濟中，應(yīng)為正常使用下的正常收益。 

（3）有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金，并在評估報告中恰當披露租約情況。 

【例題】（08年度考試題）被評估房地產(chǎn)A是一幢1000平方米的商業(yè)用房，評估人員經(jīng)調(diào)查了解到，房地產(chǎn)A的土地使用權(quán)是在2004年5月31日取得的，出讓年限為法定最高年限。2006年5月底開發(fā)建設(shè)完工并投入運營，房地產(chǎn)A投入使用之初，該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有人將其出租給他人使用，租期為5年（租期到2011年5月31日結(jié)束），租賃合同規(guī)定，使用人在5年租用期間，租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準，每年增加l0元，房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費用由承租人承擔，合同同時規(guī)定，如果房地產(chǎn)Ａ的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬元。評估人員還了解到，評估基準日（2008年5月31日）市場上同類商業(yè)用房的正常租金（與評估對象A租金口徑一致）保持在每年每平方米150元水平上，經(jīng)評估人員預(yù)測，評估基準日后的前3年的市場租金水平將在評估基準日市場租金水平的基礎(chǔ)上每年遞增1%，評估基準曰3年后的市場租金水平基本維持在評估基準日后第3年的租金水平上，假設(shè)房地產(chǎn)A折現(xiàn)率和資本化率均為l0%。 

要求： 

評估房地產(chǎn)A的最佳轉(zhuǎn)讓價值（寫出評估過程，給出得出評估結(jié)論的理由或根據(jù)）。 

[答案]1.收益總年限=40（法定最高年限）-2-2=36年 

2.現(xiàn)有合同是否應(yīng)該違約 

目前已有租賃合同的年限為3年，首先判斷這幾年是否應(yīng)該執(zhí)行合同。 

如果不執(zhí)行合同各年能夠得到的收益超過執(zhí)行合同的收益分別為 

2009年：【150*（1+1%）-（110+20）】*1 000=21 500元 

2010年：【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1 000=13 015元 

2011年：【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1 000=4 545.15元 

這些違約多獲得的收益現(xiàn)值之和為 

21 500*（1+10%） -1+13 015*（1+10%）-2+4 545.15*（1+10%）-3=34 100元 

違約的收益小于違約賠償金5萬，所以不能夠違約。 

3.現(xiàn)有合同的收益現(xiàn)值 

基準日后前三年按照合同租金計算，因為違約產(chǎn)生的收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。 

收益現(xiàn)值＝（110+10+10）*1 000/（1+10%）+140*1 000/（1+10%）^2+150*1 000/（1+10%）^3=346 581.52（元） 

4.合同結(jié)束之后的收益為客觀收益，其收益現(xiàn)值為 

客觀收益年限＝40-2-5＝33年 

基準日三年后未來年租金收益=150*（1+1%）^3*1 000=154 545.15（元） 

收益現(xiàn)值=154 545.15*【[1-1/（1+10%）^33]/10%】/ （1+10%）^3=1 111 126.49（元） 

5.最佳轉(zhuǎn)讓價值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01（元） 

3.在確定收益值時，可以按照以下思路進行 

（1）需以類似房地產(chǎn)的收益作比較； 

（2）需對市場走勢作準確的預(yù)測； 

（3）必須考慮收益的風險性和可實現(xiàn)性。 

（三）客觀總費用（接近于財務(wù)管理中付現(xiàn)費用的概念） 

1.定義 

總費用是指取得該收益所必需的各項（付現(xiàn)）支出，如維修費、管理費等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。 

2.總費用也應(yīng)該是客觀費用，需要剔除不正常的費用。 

3.房地產(chǎn)的總費用不包括折舊費，通常包含：管理費、維修費、保險費、稅金等。