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式中： 

r——綜合資本化率； 

r1——土地資本化率； 

r2——建筑物資本化率； 

L——土地價(jià)值； 

B——建筑物價(jià)值 

明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所謂資本化率（還原率）就是資產(chǎn)的收益率，期望投資收益率，和我們?cè)诘诙轮v收益法的基本原理時(shí)講授的折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)上是一樣的 

五、計(jì)算公式

（一）評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值 

房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率　　　　　　　　　　　（5－5） 

房地產(chǎn)凈收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用 

房地產(chǎn)總費(fèi)用＝管理費(fèi)＋維護(hù)費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋稅金 

（二）單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值 

1.由土地收益評(píng)估土地價(jià)值——適用于空地出租 

土地價(jià)值＝土地凈收益/土地資本化率　　　　　　　　　　　　　（5－6） 

土地凈收益＝土地總收益－土地總費(fèi)用 

土地總費(fèi)用＝管理費(fèi)＋維護(hù)費(fèi)＋稅金 

2.由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值 

（1）方法一（建筑物價(jià)值扣除法） 

土地價(jià)值＝房地產(chǎn)價(jià)值－建筑物現(xiàn)值 （5－7） 

建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置價(jià)－年貶值額×已使用年數(shù) 

當(dāng)耐用年限小于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額 

＝（建筑物重置成本－殘值）/耐用年限 

【說(shuō)明】住宅用地到期后自動(dòng)續(xù)期，所以需要考慮殘值，而且不用考慮剩余年限。 

當(dāng)耐用年限大于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額 

＝（建筑物重置成本－殘值）/土地使用權(quán)尚余年限 

【注意】 

①上述關(guān)于年貶值額的公式的基本原理是61頁(yè)2－36

②這里計(jì)算年貶值額的時(shí)候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限（這兩個(gè)年限都是從房屋建設(shè)結(jié)束開(kāi)始投入使用的時(shí)候開(kāi)始計(jì)算）中取短。年貶值額本來(lái)是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年限時(shí)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。”。 

非住宅用地土地使用權(quán)收回后，是否還能夠獲得建筑物剩余殘余價(jià)值，不一定。如果有殘余價(jià)值，應(yīng)該予以考慮 

（2）方法二（建筑物收益扣除法） 

土地價(jià)值＝（房地產(chǎn)純收益－建筑物純收益）/土地資本化率　　　（5－8） 

建筑物純收益＝建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率 

（三）單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值 

1.建筑物價(jià)值＝房地產(chǎn)價(jià)值－土地價(jià)值　　　　　　　　　　　　　（5－9） 

2.建筑物價(jià)值＝（房地產(chǎn)純收益－土地純收益）/建筑物資本化率 　（5－10） 

特別注意： 

（1）這里公式（5－5）（5－6）（5－8）（5－10），計(jì)算的都是無(wú)限年限的土地價(jià)值，而實(shí)際評(píng)估中基本上都是有限年限的土地使用權(quán)價(jià)值，應(yīng)該使用公式（5－2），而且土地的年限應(yīng)該是購(gòu)買(mǎi)的土地使用權(quán)中尚可使用的剩余年限 

（2）房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)