2012年《資產評估》基礎講義：收益法在房地產評估中的應用（3）
發布時間：2012-12-11 共1頁
六、應用舉例
[例5－2]有一宗土地，出讓年期為50年，資本化率為10%，預計未來前5年的凈收益分別為15萬元、16萬元、18萬元、15萬元、20萬元，第6年開始凈收益大約可以穩定在25萬元左右，試評估該宗土地的收益價值。
『正確答案』
＝216.1（萬元）
[例5－3]有一宗房地產，2006年的凈收益為50萬元，資本化率為5%，若：（1）未來各年的凈收益將在上一年的基礎上增加1萬元；（2）未來各年的凈收益將在上一年的基礎上增長1%。試分別評估兩情況下2006年初的房地產價值。
『正確答案』凈收益按等差級數遞增，收益年期無限的價值計算公式為：
式中，a為第1年凈收益，以后各年凈收益按等差級數遞增，凈收益每年遞增額為b，r資本率。（此公式的原理和來源，參見49頁公式2－19）
凈收益按等比能數遞增，收益年期無限的價值計算公式為：
式中，a為第1年凈收益，以后凈收益按等比級數遞增，凈收益逐年遞增比率為s，r為資本化率。（此公式的原理和來源，參見50頁公式2－23）
因此：
[例5－4]某房地產開發公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結構的寫字樓，當時造價為每平米2 000元，經濟耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價格為每平方米2 500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據調查，當地同類寫字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10%，每年需要支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為建筑重置價格的1.5%，土地使用稅及房產稅合計為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。假設土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權及地上建筑物由國家無償收回。試根據以上資料評估該宗地2008年3月的土地使用權價值。
[答案]
1.選定評估方法
該宗房地產有經濟收益，適宜采用收益法。
2.計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。
年總收益＝50×12×900×（1－10%）＝486 000（元）
3.計算總費用。
（1）年管理費＝486 000×3.5%＝17 010（元）
（2）年維修費＝2 500×900×1.5%＝33 750（元）
（3）年稅金＝20×900＝18 000（元）
（4）年保險費＝2 500×900×0.2%＝4 500（元）
年總費用＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）
＝17 010＋33 750＋18 000＋4 500＝73 260（元）
4.計算房地產凈收益。
年房地產凈收益＝年總收益－年總費用
＝486 000－73 260＝412 740（元）
5.計算房屋凈收益。
（1）計算年貶值額
年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此，房地產使用者可使用的年限為50－2＝48年，并且不計算殘值。本例中，房地產使用權年期屆滿，地上建筑物一并由政府無償收回。
年貶值額＝建筑物重置價/使用年限＝（2 500×900）/48＝46 875（元）
（2）計算房屋現值。
房屋現值＝房屋重置價－年貶值額×已使用年數（2008－2004）
＝2 500×900－46 875×4＝2 062 500（元）
（3）計算房屋凈收益（房屋收益年期為44年（50－2——4））【教材今年變化】。
房屋凈收益＝房屋現值2 062 500/【P/A,8%,44】＝170 778（元）
6.計算土地凈收益。
土地年凈收益＝年房地產凈收益－房屋年凈收益
＝412 740－170 778＝241 962（元）
7.計算土地使用權價值。土地使用權在2008年3月的剩余使用年期為50－6＝44（年）。
＝241 962×（P/A,7%,44）
＝3 280 499（元）
單價＝3 280 499/500＝6 561（元/平方米）
8.評估結果
本宗土地使用權在2008年3月的土地使用權價值為3 280 499元，單價為每平方米6 561元。
