房地產經紀人相關新聞:美國房地產困局
發布時間：2012-07-25 共2頁
當前美國的政策正在使買房變得更難。房利美和房地美將貸款標準提高，限制了美國房地產市場的反彈，奧巴馬政府貸款修改計劃也未達到預期。
過去一年中，房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）將貸款標準提高了十幾次。
蘇·斯坦伯是加利福尼亞州薩克拉門多市的一名企業主，在按揭金融機構房利美和房地美連續12次提高貸款標準后，她已經不具備貸款資格。
里昂地產的帕姆·克勞福德想要出售其位于薩克拉門多市東部的一棟三居室平房，標價為17.9萬美元，還不到2004年售價的三分之一。但她一直沒有找到買家，甚至兩個星期后再降價1萬美元也無人問津。
從這兩個案例中，我們管中窺豹可以看出美國房地產5年來的困局。
根據美國當地一份調查報告，盡管計劃置業人數創出歷史紀錄，但當前美國的政策正在使買房變得更難。政府控制的房利美和房地美將貸款標準提得如此之高，以至于以前的部分優質借款人已經不再符合標準。這限制了美國房地產市場的反彈，奧巴馬政府貸款修改計劃也未達到預期。
諾貝爾經濟學獎獲得者、哥倫比亞大學教授約瑟夫·斯蒂格利茨（Joseph E. Stiglitz）說：“建立正確的信貸標準對未來強勁復蘇很重要。不合理的抵押貸款是一場災難，現在房地產市場的危險是過度反應和標準過高。”
“我們淘汰了30%的房貸申請者”
房利美和房地美，在布什政府的最后幾個月“淪陷”，從那時起已連續十幾次收緊按揭資格，包括首付比例和信用評分。在此之前，美國聯邦政府為了提升房產市場需求增加了購房者162億美元的抵稅額，而許多州也設定了州稅收的抵稅額。美聯儲購買超過1萬億美元的抵押貸款債券，以降低借貸成本。
6月22日，美聯儲調低了其對2011年經濟增長的預期，將預期增長范圍從3.1%-3.3%調降至2.7%-2.9%的范圍。美聯儲主席本·伯南克（Ben Shalom Bernanke）在6月的一次講話中提到，“住宅市場是阻礙當前的經濟復蘇的一大原因。”
美國一家政策研究中心——卡托研究所高級研究員道戈·班多認為：“政府是在走彎路。政府在進行一個絕望的嘗試，砸錢讓房地產市場再膨脹，最壞的時刻是最后再收緊信貸。”
根據6月份美國抵押貸款銀行家協會的預測，購房抵押貸款額度可能會從2010年的4730億美元下降到2011年的4320億美元。2011年1月，貿易團體還曾預計2011年購房貸款總額將上升至6160億美元，這將是自2005年以來的首次增長。但現在，該協會預計這一增長將推遲到2012年。
銀行傾向于遵循房利美和房地美的貸款要求，因為他們為自己擔保、購買并打包的債券設定標準。這兩家公司加上聯邦住房管理局，總共支持了90%的貸款發放。
在一季度，房利美購買的按揭證券九成都是原始借款人信用評分高于700分， 2003年的時候，這一比例只有68%。該信用評分是由Fair Isaac Corp開發的，范圍從300到850分。
較高的貸款資質要求讓約三分之一之前能取得按揭貸款的人變得不具資質，伯南克早在6月22日就表示認識到了這個嚴重的問題。
邁克爾·D·阿隆索，是總部位于賓夕法尼亞州楓葉幽谷的Creative Mortgage Group總裁，兼任全國抵押貸款協會德州普拉諾市分會的負責人。他說：“我們淘汰了約30%的申請者，他們的信用評分不足。很多人甚至不嘗試，因為他們常聽身邊的人說申請貸款是多么多么的困難。”
房屋銷量跌幅創下17個月最低
根據全國房地產經紀人協會的數據，過去4個月中有3個月，美國房屋銷售都在下滑，盡管房價水平對這一代人而言處于最低水平。
標普/凱斯-席勒（S&P/Case-Shiller）指數顯示，4月份美國20個大城市地區的住房價格比2010年同期下跌4%，這一跌幅創下17個月以來的最低水平。據美國地產經紀商協會（NAR）在6月29日公布的數據顯示，5月份購買二手房的合同數量增長8.2%，上個月經修正后為下滑11%。該協會在6月21日公布的數據則表明，5月份成屋銷售量下降至6個月以來的最低水平。
5月份，紐約一家研究公司Conference Board在抽樣調查后發現，高達5.5%的美國人都表示希望購買住宅，創下歷史新高。美國人仍然對購買住宅感興趣，說明對房屋銷售起到限制作用的主要原因還是更嚴格的貸款標準。
盡管美國政府在一直致力于提振住房市場，可到目前為止，也付出了沉重的代價，但結果好壞參半。雖然2009年、2010年的購房稅收抵免最初增加了購房交易，但在這些優惠政策結束3個月后，銷售額再創歷史新低。
根據政府問責辦公室的數據，政府給市場的稅收抵免為162億美元，根據房地產經紀人協會的估計，使得房屋銷售增加了100萬棟。卡托研究所的班多說：“稅收抵免的大部分影響只是改變了購買房屋的時間，而不是影響購房者的決定。”
美聯儲最成功的措施是以購買債券來降低利率，穆迪分析公司首席經濟學家馬克·贊迪（Mark Zandi）說：“預計美聯儲在2009年和2010年購買了1.25萬億元的按揭抵押支持證券。”而根據房地美的數據，美國30年期固息貸款利率在2010年11月份降至4.17%，為1971年以來的最低水平。
銀行止贖率下滑使住房出售量增加
贊迪認為，政府的一些努力，在刺激住房市場方面已比較成功，如果不作為，可能情況會更糟糕。伯南克已暗示，政府針對喪失抵押贖回權的保護計劃（購房者償付能力貸款修改計劃，HAMP）——該計劃旨在降低貸款者還款額度，幫助他們避免房屋止贖，降低按揭貸款違約率，是導致房地產市場不景氣的元兇之一。
