房地產經紀人相關新聞:美國房地產困局
發布時間：2012-07-25 共2頁
6月9日，美國財政部宣布，將暫停向美國國內三大銀行發放幫助房屋貸款人修改貸款合同的財務激勵，以促其糾正不當行為。
美國財政部官員表示，將扣留美國銀行、摩根大通及富國銀行的財務激勵，直到它們解決問題為止。2011年5月，作為幫助貸款人修改貸款合約的獎勵，這三大銀行共收到2400萬美元的財務激勵。
為幫助陷入困境的房主避免發生止贖，奧巴馬政府于2009年推出了價值750億美元的HAMP，以幫助貸款人修改貸款條款，減少每月的還貸額度。在HAMP中，金融機構將由政府補貼幫助借款人降低還款額和利率，全美幾乎所有的大型銀行均簽約加入該計劃。
“我希望看到進一步的努力來修正貸款的合理與否。”伯南克希望加快抵押品贖回權喪失和處置止贖房屋，以清理市場。
HAMP有負眾望，當總統奧巴馬在2009年宣布該計劃時，他的目標是到2012年底實現300萬至400萬人的修正目標。從那時開始計劃的160萬個試行方案中，已有60.86萬人已經獲得永久修正。
美國財政部金融穩定辦公室代理助理秘書長蒂莫西·馬薩德（Timothy Massad）說：“我們一直在保護購房者不搬出自己的房屋，減輕了他們的痛苦。如果沒有政府的計劃，喪失抵押品贖回權率將更高，這不符合所有人的利益。”
喪失抵押品贖回權指借款人因還款違約而失去贖回抵押品的權利，貸款機構根據規定的法律程序獲得相關房產抵押品所有權或將房產抵押品出售以抵消借款人欠債，已喪失抵押品贖回權住房會以較低價格出售。
美國住房和城市發展部部長肖恩·杜諾文（Shaun Donovan）也稱，美國住房價格可能最早在2011年第三季度就會上漲，扭轉此前的下跌趨勢，原因是止贖率下滑使可供出售的住房數量增加。
杜諾文在7月初稱，在過去9個月時間里，美國住房銷售量在6個月中都有所增長；與此同時，處于違約狀況的房產所有人的數量則正在減少。他預測稱，住房價格將開始上漲，原因是喪失抵押貸款贖回權的房屋數量將會下降，并指出：“從長期來看，現在正是購買房產的良好時機。與過去幾代相比，今天的房價都處于人們更能承擔得起的水平。”
加利福尼亞州資訊、分析和商業服務提供商CoreLogic在6月22日公布報告稱，預計美國市場上共有170萬幢住房正處于止贖程序中，預計這些住房將在明年4月份以前在市場上出售，較高峰時期下滑18%，原因是進入拖欠狀態的貸款數量有所減少，且更多有財務問題的住房已被出售。
貸款人處理服務公司（提供貸款服務軟件的企業）的數據顯示，新增喪失抵押品贖回權的買房者，大約有三分之一在計劃實施之后仍然違約。
數據顯示，5月份約有220萬個美國家庭喪失了房屋的抵押贖回權。根據貸款服務軟件提供商Lender Processing的數據，另有190萬個抵押貸款拖欠超過90天。一般拖欠超過90天之后，取消業主抵押品贖回權的法律程序就已經開始。
所有50個州的總檢察長調查行業內取消抵押品贖回權的做法，讓欠債房屋推遲被查封。不過他們的調查發現，使用有很少經驗或根本沒有培訓的員工簽訂數千份取消抵押品贖回權的文件，那些員工甚至都沒有讀完。
班多總結說，“唯一的出路是讓市場直接遭受沖擊，然后才能健康發展。”
“現在的政策肯定太緊了”
對于潛在的買主，房利美和房地美的抵押貸款資格的規則已經改變，包括降低債務的限制，更大的首付比例和自有住房融資的限制，以及具有較高的信用評分。
房地美的一位發言人最近表示，“我們不認為市場會偏離太遠，因為房貸風險已經明顯改變。房地美已經實施了正確的標準，以幫助穩定住房市場。”
美國聯邦住宅管理局保險貸款（FHA）3.5%的低首付要求，也變相提高了其抵押貸款的平均信用分數要求。根據官方數據，2011年4月，FHA貸款購買住房的平均信用評分是701，而三年前只有669。根據房屋和城市發展部的數據，這種貸款如今約占新增抵押貸款的三分之一，為2007年的份額的5倍。
嚴格的標準是必要的，這可以減少政府的風險，并最終保護納稅人，新澤西州一家按揭咨詢公司Loan Value Group合伙人弗蘭克·帕洛特（Frank Pallotta）如是說。在“兩房”為了響應美國國會支持房產市場的要求投資次級債后，美國政府也出手救助了房利美和房地美。帕洛特說：“他們讓某些人出局，但在這個市場上，隨著價格的下跌，政府不希望大家身處游戲中。”于是就有了稅款。
圣地亞哥C2金融公司的一位貸款經紀人馬克·高曼（Mark Gorman）說，借款人到其本地銀行借款，該標準可能會更高。貸款人要防止該筆信貸被房地美或房利美打回，所以他們要執行更高標準——即所謂的安全墊。
“放債人都嚇壞了，所以他們有點反應過度。” 高曼說，“所以你看到的，是20年來最保守的承保。”
薩克拉門多的斯坦伯知道，在她2010年發生交通事故后，由于車子沒上保險，她錯過使用信用卡的機會。如今她的信用記錄“近乎完美”也受到了沖擊。所以房利美和房地美就向信用點數低于750分的人要求所謂的風險溢價費，相當于在按揭利率上再增加3個百分點，才能實現斯坦伯買房子夢想。
“顯然，房地產市場的繁榮太容易了。”房利美前任首席經濟學家戴維博森說，“現在的政策肯定太緊了。”
