2012年房地產經紀人執業考試房地產基本制度與政策同步強化練習題五
發布時間：2012-07-25 共1頁
五、房地產交易管理制度與政策
一、單項選擇題：每題1分。每題的備選答案中，只有一個最符合題意。
1．市場租金是在( )的基礎上，根據供求關系而形成的。
A．成本租金
B．地租
C．商品租金
D．租賃關系
正確答案:C 解題思路：房屋租金可分為成本租金、商品租金、市場租金。市場租金是在商品租金的基礎上，根據供求關系而形成的。
2．同一財產向兩個以上債權人抵押，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照( )清償。
A．債權人的債權比例
B．抵押合同簽訂的先后順序
C．要求債權的先后順序
D．抵押權等級的先后順序
正確答案:D 解題思路：同一財產向兩個以上債權人抵押，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照抵押權登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權的比例清償。
3．某商場于1997年取得土地使用權，在2007年轉讓，受讓人的使用年限為( )。
A．20年
B．30年
C．40年
D．50年
正確答案:B 解題思路：以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去該宗土地使用權已使用年限后的剩余年限。商場屬于商業用地，使用年限為40年，1997年至2007年，該宗土地已經使用10年，剩余的使用年限為30年。
4．《合同法》規定，租賃期限不得超過( )年，超過此年限超過部分無效。
A．10
B．15
C．20
D．30
正確答案:D 解題思路：《合同法>規定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。
5．經濟適用房必須滿( )，才能直接上市交易。
A．2年
B．3年
C．5年
D．10年
正確答案:C 解題思路：2007年11月，原建設部聯合發展改革委等7部門出臺的《經濟適用住房管理辦法》規定，購買經濟適用房不滿5年，不得直接上市交易。
二、多項選擇題：每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意。錯選，本題不得分；少選，所選擇的每個選項得0.5分。
6．下列房地產抵押的一般規定中錯誤的是( )。
A．以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意
B．正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立
C．企、事業單位法人分立或合并后，原抵押合同失效，需重新訂立
D．抵押權人在債務履行期屆滿前，預期債務人不能履行到期債務時可與抵押人約定抵押財產歸債權人所有
E．抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不受抵押權的影響
正確答案:CDE 解題思路：選項C，企、事業單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續有效。其權利與義務由擁有抵押物的企業享有和承擔。選項D，《物權法》規定：“抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。”選項E，《物權法》規定訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
7．商品房預售的條件是( )。
A．已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書
B．持有建設工程規劃許可證
C．投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期
D．辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》
E．物業管理方案已經落實
正確答案:ABCD 解題思路：《城市房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；(2)持有建設工程規劃許可證；(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；(4)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。選項E，物業管理方案已經落實屬于商品房現售的條件之一。
8．房地產交易包括( )。
A．房地產轉讓
B．房屋贈予
C．房地產抵押
D．房屋交換
E．房屋租賃
正確答案:ACE 解題思路：1994年7月5日頒布的《城市房地產管理法》對房地產交易進行了明確的立法解釋：房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。
