2012年房地產經紀人執業考試房地產經濟相關知識同步強化練習題7
發布時間：2012-07-25 共1頁
七、房地產價格和估價
一、單項選擇題：每題1分。每題的備選答案中，只有一個最符合題意。
1．用市場法估價，選取的可比實例至少應該是( )個。
A．2
B．3
C．4
D．5
正確答案:B 解題思路：選取可比實例主要在于精而不在于多，一般選取3個以上（含3個）、10個以下（含10個）的可比實例即可。
2．某宗房地產交易總價為46萬元，建筑面積113m，付款條件為首付款20％，半年后支付30％，余款于一年后支付，半年期利率為4％，該宗房地產在其成交日期一次付清的價格為( )元／m。
A．3789.36
B．3870.27
C．3998.66
D．4070.80
正確答案:B 解題思路：該宗房地產在其成交日期一次付清的價格如下：460000／113×[20％+30％／(1+4％)+50％／(1+4％)]=3870.27元/m.
3．某宗土地總面積2000m，容積率為4，對應的土地單價為320元/m，現允許將容積率提高到5，樓面地價不變，則理論上應補地價( )。
A．14萬元
B．15萬元
C．16萬元
D．17萬元
正確答案:C 解題思路：補地價（單價）=舊容積率下的土地單價／舊容積率×（新容積率-舊容積率）=320×(5-4)／4=80元／m，補地價（總價）=80×2000=16萬元。
4．某期房尚需6個月才可入住，市場上相似商品住宅的價格為3500元／m，年末的租賃凈收益為300元／m，估計年折現率為10％，風險補償為現房價格的2％，則期房目前的市場價格是( )。
A．3121
B．3133
C．3144
D．3500
正確答案:C 解題思路：期房價格=現房價格-預計從期房達到現房期間現房出租的凈收益的折現值-風險補償=6000-300/(1+10％)-3000×2％=3144元／m。
5．對于一套總價為50萬元的住房，甲、乙、丙、丁四個家庭中，甲家庭雖然需要，但是買不起；乙家庭雖然買得起，但是不需要；丙家庭既不需要，也買不起；丁家庭既需要，也買得起。則對這套住房存在有效需求的家庭是( )。
A．甲
B．乙
C．丙
D．丁
正確答案:D 解題思路：有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要-不但愿意購買而且有能力購買。只有需要而無支付能力，或者雖然有支付能力但不需要，都不能使購買行為發生，從而不能使價格成為現實。
二、多項選擇題：每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意。錯選，本題不得分；少選，所選擇的每個選項得0.5分。
6．以下關于對房地產價格影響的說法中，正確的有( )。
A．修建鐵路會使得房地產價格增值
B．通常情況下樓層比朝向對價格的影響大
C．有些因素對房地產價格的影響與時間無關
D．提高綠地率對房地產價格的影響一般都比較大
E．隨著時間的推移，人們對房地產的消費偏好會發生變化，從而提高或降低房地產價格
正確答案:CE 解題思路：選項A，不同的影響因素或者其變化，引起房地產價格的方向是不盡相同的，某一地帶有鐵路，該地帶如果是居住區，鐵路可能是其貶值因素。選項B，不同的影響因素或者其變化，引起房地產價格變動的程度不盡相同，通常情況下朝向對價格的影響比樓層更大。選項D，各種影響因素在不同水平上的變化對房地產價格的影響是不相同的，當綠地率很低的時候，提高一點綠地率對房地產價格的影響就較大，當綠地率已達到較高水平時，再提高一點綠地率對房地產價格的影響較小。
