2012年土地登記代理實務：新時期城市基準地價更
發布時間：2012-07-25 共2頁
三、城市基準地價更新的途徑與方法
1.按照基準地價的定義來計算基準地價
對城市基準地價的測算，根據其定義，應當把握兩點。
1)基準地價是我國地價體系的一種土地價格類型，基準地價和其它類型的地價具有本質上的同性，即地價是地租的資本化。因此，基準地價的測算和其他地價的測算一樣，可以遵循三種基本途徑進行。
①以土地收益為依據，求取地價。即：P = A/r或者 P= A/r ×[1- 1/(l+r)n] 式中，P為土地價格，A為土地收益(地租)，r為土地收益還原率，n為土地使用年期。
②按照等價交換原則，根據替代原理地價形成原理，求取地價。即：P= P0 ×K 式中，P為基準地價，此為市場上同樣使用效用土地的基準地價，K為評估對象與比較案例的價格比較修正系數。
③按照成本構成原理，計算地價。即：P=V1+V2+V3+V4+V5式中，P為基準地價，V1為土地取得費用(征地安置、補償費或者拆遷安置、補償費)，V2為土地開發成本，V3為土地開發投資利息，V4為土地開發投資利潤，V5為土地所有者權益。
2)基準地價是城市土地定級單元或者勻質單元的區域平均地價。式中，P為基準地價，只為土地交易樣點價格修正后的標準地價或者標準宗地地價，N是城市土地定級單元或者勻質單元區域范圍的土地交易樣點或標準宗地的總個數。如果Pi為城市土地的區片價格，那么N就是城市土地定級單元內所包括的地價區片數量。
2.按照城市土地基準地價研究的途徑進行基準地價更新
1)利用土地級差收益重新計算基準地價在城市土地定級或勻質區域劃分的基礎上，運用多因素綜合評價方法和級差地租測算模型，求得城市土地的絕對地租和級差地租，再將地租還原為地價。數學模型為：
a) Ini=A(1+r)x1n
b) Ini=Yni-(b0+b2x2+b3x3)
c) Ini=Yni/[(X2b2)×X3b3]
d) Ini=Yni-(b2x2+b3x3+v)
式中，Ini為第n級土地上樣本單位面積的土地收益;Yni為第 n級土地上樣本單位面積利潤， A為常數， r為利潤級差系數， □ln為第n級土地級別指數或者單元土地質量指數，□2每平方米土地上標準資金占有量，□3每平方米土地上標準工資占有量,b0為回歸方程常數人，b2,b3分別為資本和勞動力投入的回歸系數，V為回歸方程誤差項。其中，Rli為某一土地用途樣點單位土地面積年租金，Pli為與租賃價格質量相同的宗地單位面積售價，M為某一土地級別土地樣本數。
2)利用市場交易地價資料重新計算基準地價25在城市土地定級或勻質區域劃分的基礎上，用區域或級別內可利用的不同用途交易樣點地價修正后的標準地價的平均值，作為該區域或級別的基準地價。式中，P為基準地價，Pi為土地交易樣點價格修正后的標準地價或者標準宗地地價，N是城市土地定級單元或者勻質單元區域范圍的土地交易樣點或標準宗地的總個數。
3)以城市土地定級或者勻質區域的劃分為基礎，利用標準宗地價格(標定地價)和地價指數進行基準地價更新。其計算公式為：P = PO × K/KO式中，P為更新后基準地價，P0為更新前基準地價，K0和K分別為基準地價更新前、后的地價指數。
