國有土地使用權出讓方式
發布時間：2012-07-25 共5頁
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1、關于招標拍賣掛牌出讓范圍的界定
（1）供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地；
（2）其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；
（3）劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；
（4）劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；
（5）出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；
（6）法律、法規、行政規定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。
對不能確定是否符合上述規定條件的具體宗地，可由國有土地使用權出讓協調決策機構集體認定。
對具有綜合目標或特定社會、公益建設條件、開發建設要求較高、僅有少數單位和個人可能有受讓意向的土地使用權出讓，可以采取招標方式，按照綜合條件最佳者得的原則確定受讓人；其他的土地使用權出讓，應當采取招標、拍賣或掛牌方式，按照價高者得的原則確定受讓人。
采用招標方式出讓國有土地使用權的，應當采取公開招標方式。對土地使用者有嚴格的限制和特別要求的，可以采用邀請招標方式。
（三）國有土地使用權出讓程序
1、制訂公布國有土地使用權出讓計劃
政府是國有土地的供應者，其土地供應總量、結構、土地區位分布和供應進度等，直接決定了土地市場和房地產市場的供求關系和價格水平。同時，土地使用權資產價值高，土地使用者取得土地使用權后還要經過一定的開發建設周期，建成房屋后才能向社會銷售，土地需求者在競投決策前必須了解政府的供地計劃，及早把握土地市場走勢。因此，為便于投資者決策，形成公開、安全、穩定的房地產市場，市、縣人民政府土地行政主管部門應當制訂并及時公布土地使用權出讓計劃。
市、縣人民政府土地行政主管部門編制國有土地使用權出讓計劃，應當根據社會經濟發展計劃、產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，特別是土地市場需求情況編制。國有土地使用權出讓計劃至少應當是年度計劃，最好是3-5年的滾動出讓計劃。出讓計劃內容應當包括今后一段時期政府國有土地使用權出讓總面積、不同用途土地供應面積、地段、供地進度安排、供地方式（協議、招標、拍賣、掛牌）年度土地供應總量、土地供應面積、地段以及供地時間等內容。市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂出讓計劃后，應當按規定報同級人民政府審批。
國有土地使用權出讓計劃經批準后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公布。因特殊原因，需要對國有土地使用權出讓計劃進行調整的，應當報原批準機關批準，并按照前款規定及時向社會公布。
2、公開接收用地申請
市、縣國土資源管理部門公布國有土地使用權出讓計劃、細化的地段、地塊信息，應當同時明確用地者申請用地的途徑和方式，公開接受用地申請。
需要使用土地的單位和個人即可根據國有土地使用權出讓計劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時限內，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請。
市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計劃接受申請的時間不得少于30日。
3、嚴格確定供地方式
在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可按照本規定采取協議方式出讓；但商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。
工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地應當以招標拍賣掛牌方式出讓；經營性用途以外的其他用地同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，也應當按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
4、編制出讓方案，方案報批
對于應當招標拍賣掛牌出讓的宗地，市、縣人民政府土地行政主管部門應當按照出讓計劃，會同城市規劃等有關部門共同擬訂擬招標拍賣掛牌出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等方案，報經市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。
對符合協議出讓條件的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門會同城市規劃等有關部門，依據國有土地使用權出讓計劃、城市規劃和意向用地者申請的用地項目類型、規模等，制訂協議出讓土地方案。
協議出讓土地方案應當包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規劃設計條件、供地時間等。
5、地價評估，集體確定底價
市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據國家產業政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮土地估價規程》的規定，對擬出讓地塊的土地價格進行評估，掌握待出讓地塊的正常土地市場價格。
國有土地使用權出讓中的土地估價，應當由市、縣人民政府土地行政主管部門及其事業單位的土地估價師評估或委托專業的土地評估機構進行評估。評估價格應當是擬拍賣宗地在正常市場條件下的客觀、正常價格。土地估價方法包括市場比較法、假設開發法（剩余法）、收益還原法、成本逼近法、基準地價系數修訂法等。由于拍賣出讓宗地一般都是用于開發或再開發建設，且多為經營性用地，因此，假設開發法、市場比較法往往成為首先被選用的方法，收益還原法和基準地價系數修訂法也比較常用，成本逼近法則較為少用。估價師在承擔國有土地使用權拍賣出讓估價時，一定要對未來的房地產市場變化趨勢有準確的把握，同時要對拍賣文件中關于拍賣地塊的條件介紹和使用條件進行認真分析，堅持多方法比較，客觀確定評估對象的正常市場價格，規范出具相應的土地估價報告。
市、縣人民政府土地行政主管部門應當根據土地估價結果、政府產業政策和土地市場供求情況，集體決策，綜合確定標底或者底價。
協議出讓底價不得低于出讓最低價。
采用招標拍賣掛牌方式出讓的，還應當集體決定拍賣和掛牌的起叫價、起始價，投標、競買保證金等。
出讓底價確定后，在出讓活動結束之前應當保密，任何單位和個人不得泄露。
出讓最低價屬于區域控制價格，應分用途、區域確定，并按規定公布，而不是在具體宗地出讓時臨時評估確定。
對于原劃撥土地使用權人補辦出讓手續、補交出讓金的情況，由于協議出讓最低價對應的土地條件和基準地價內涵一致，即五通一平或三通一平等，鑒于原劃撥土地使用權人已經支付了土地征用、拆遷補償和前期開發等費用，因此，應進行土地條件修正，應當將其補交的價款與現時同地段征地、拆遷補償和前期開發費用等之和視為使用者交納的土地使用權出讓金總額，以此與同地段同用途的協議出讓最低價標準進行比較。
- 第1頁：協議出讓
- 第2頁：招拍掛出讓
1、關于招標拍賣掛牌出讓范圍的界定
（1）供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地；
（2）其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；
（3）劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；
（4）劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；
（5）出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；
（6）法律、法規、行政規定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。
對不能確定是否符合上述規定條件的具體宗地，可由國有土地使用權出讓協調決策機構集體認定。
對具有綜合目標或特定社會、公益建設條件、開發建設要求較高、僅有少數單位和個人可能有受讓意向的土地使用權出讓，可以采取招標方式，按照綜合條件最佳者得的原則確定受讓人；其他的土地使用權出讓，應當采取招標、拍賣或掛牌方式，按照價高者得的原則確定受讓人。
采用招標方式出讓國有土地使用權的，應當采取公開招標方式。對土地使用者有嚴格的限制和特別要求的，可以采用邀請招標方式。
（三）國有土地使用權出讓程序
1、制訂公布國有土地使用權出讓計劃
政府是國有土地的供應者，其土地供應總量、結構、土地區位分布和供應進度等，直接決定了土地市場和房地產市場的供求關系和價格水平。同時，土地使用權資產價值高，土地使用者取得土地使用權后還要經過一定的開發建設周期，建成房屋后才能向社會銷售，土地需求者在競投決策前必須了解政府的供地計劃，及早把握土地市場走勢。因此，為便于投資者決策，形成公開、安全、穩定的房地產市場，市、縣人民政府土地行政主管部門應當制訂并及時公布土地使用權出讓計劃。
市、縣人民政府土地行政主管部門編制國有土地使用權出讓計劃，應當根據社會經濟發展計劃、產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，特別是土地市場需求情況編制。國有土地使用權出讓計劃至少應當是年度計劃，最好是3-5年的滾動出讓計劃。出讓計劃內容應當包括今后一段時期政府國有土地使用權出讓總面積、不同用途土地供應面積、地段、供地進度安排、供地方式（協議、招標、拍賣、掛牌）年度土地供應總量、土地供應面積、地段以及供地時間等內容。市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂出讓計劃后，應當按規定報同級人民政府審批。
國有土地使用權出讓計劃經批準后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公布。因特殊原因，需要對國有土地使用權出讓計劃進行調整的，應當報原批準機關批準，并按照前款規定及時向社會公布。
2、公開接收用地申請
市、縣國土資源管理部門公布國有土地使用權出讓計劃、細化的地段、地塊信息，應當同時明確用地者申請用地的途徑和方式，公開接受用地申請。
需要使用土地的單位和個人即可根據國有土地使用權出讓計劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時限內，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請。
市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計劃接受申請的時間不得少于30日。
3、嚴格確定供地方式
在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可按照本規定采取協議方式出讓；但商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。
工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地應當以招標拍賣掛牌方式出讓；經營性用途以外的其他用地同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，也應當按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
4、編制出讓方案，方案報批
對于應當招標拍賣掛牌出讓的宗地，市、縣人民政府土地行政主管部門應當按照出讓計劃，會同城市規劃等有關部門共同擬訂擬招標拍賣掛牌出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等方案，報經市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。
對符合協議出讓條件的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門會同城市規劃等有關部門，依據國有土地使用權出讓計劃、城市規劃和意向用地者申請的用地項目類型、規模等，制訂協議出讓土地方案。
協議出讓土地方案應當包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規劃設計條件、供地時間等。
5、地價評估，集體確定底價
市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據國家產業政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮土地估價規程》的規定，對擬出讓地塊的土地價格進行評估，掌握待出讓地塊的正常土地市場價格。
國有土地使用權出讓中的土地估價，應當由市、縣人民政府土地行政主管部門及其事業單位的土地估價師評估或委托專業的土地評估機構進行評估。評估價格應當是擬拍賣宗地在正常市場條件下的客觀、正常價格。土地估價方法包括市場比較法、假設開發法（剩余法）、收益還原法、成本逼近法、基準地價系數修訂法等。由于拍賣出讓宗地一般都是用于開發或再開發建設，且多為經營性用地，因此，假設開發法、市場比較法往往成為首先被選用的方法，收益還原法和基準地價系數修訂法也比較常用，成本逼近法則較為少用。估價師在承擔國有土地使用權拍賣出讓估價時，一定要對未來的房地產市場變化趨勢有準確的把握，同時要對拍賣文件中關于拍賣地塊的條件介紹和使用條件進行認真分析，堅持多方法比較，客觀確定評估對象的正常市場價格，規范出具相應的土地估價報告。
市、縣人民政府土地行政主管部門應當根據土地估價結果、政府產業政策和土地市場供求情況，集體決策，綜合確定標底或者底價。
協議出讓底價不得低于出讓最低價。
采用招標拍賣掛牌方式出讓的，還應當集體決定拍賣和掛牌的起叫價、起始價，投標、競買保證金等。
出讓底價確定后，在出讓活動結束之前應當保密，任何單位和個人不得泄露。
出讓最低價屬于區域控制價格，應分用途、區域確定，并按規定公布，而不是在具體宗地出讓時臨時評估確定。
對于原劃撥土地使用權人補辦出讓手續、補交出讓金的情況，由于協議出讓最低價對應的土地條件和基準地價內涵一致，即五通一平或三通一平等，鑒于原劃撥土地使用權人已經支付了土地征用、拆遷補償和前期開發等費用，因此，應進行土地條件修正，應當將其補交的價款與現時同地段征地、拆遷補償和前期開發費用等之和視為使用者交納的土地使用權出讓金總額，以此與同地段同用途的協議出讓最低價標準進行比較。
