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　　第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述

　　考試大綱：

　　掌握：物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容，收益性物業(yè)的類型及特點，物業(yè)經(jīng)營管理的層次及各層次之間的相互關(guān)系。

　　熟悉：物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容。

　　了解：物業(yè)經(jīng)營管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系。

　　知識要點：

　　1. 物業(yè)經(jīng)營管理的性質(zhì)和管理對象

　　2. 物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)

　　3. 管理型物業(yè)管理企業(yè)、專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)、綜合型物業(yè)管理企業(yè)的區(qū)別

　　4. 物業(yè)經(jīng)營管理的類別

　　5. 物業(yè)經(jīng)營管理的工作內(nèi)容

　　復(fù)習(xí)綱要：

　　一、物業(yè)經(jīng)營管理的概念(掌握)

　　1. 物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵(熟悉)

　　物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。

　　物業(yè)經(jīng)營管理的職能有：物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理。

　　①物業(yè)資產(chǎn)管理

　　物業(yè)資產(chǎn)管理的職能包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理，上述四個職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個共同的目標(biāo)，這就是使房地產(chǎn)的價值最大化。

　　②物業(yè)管理

　　物業(yè)管理的核心工作是對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處于在正常的運行狀態(tài)。

　　③設(shè)施管理

　　設(shè)施管理是一種新型房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一單位或機構(gòu)創(chuàng)造一個良好的工作環(huán)境。

　　④資產(chǎn)管理

　　資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理和設(shè)施管理大得多。

　　⑤房地產(chǎn)組合投資管理

　　房地產(chǎn)組合投資管理所涉及的范圍更廣。

　　物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動僅局限于“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理”的局限，強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。

　　2. 物業(yè)經(jīng)營管理的對象

　　物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括：寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。

　　3. 物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)

　　物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　物業(yè)經(jīng)營管理的核心是：提供價值管理服務(wù)

　　在全經(jīng)濟壽命周期，保持和提高物業(yè)的市場價值

　　4. 物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)

　　大量的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)是以物業(yè)管理企業(yè)的名義出現(xiàn)的

　　物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。

　　管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動中處在總包的位置。

　　專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績效或成本加績效合同的基礎(chǔ)上，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力的企業(yè)。