2014《初級會計實務》高頻考點1
發布時間：2014-07-21 共1頁
下面通過投資性房地產的三種取得方式來學習一下“投資性房地產的初始計量”。
（1）外購：外購按照取得時的實際成本進行初始計量；成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。
（2）自建：由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的所有必要支出構成；包括土地開發費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。（與在建工程類似）
注意：
第一，建造過程中發生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入建筑成本。
第二，建造完工達到預定可使用狀態時，按照確定的成本計入“投資性房地產”科目。
（3）內部轉換形成的投資性房地產
①企業將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產
企業將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的，應當按照該項存貨在轉換日的賬面余額或公允價值，借記“投資性房地產”科目（后續計量采用成本模式下）或“投資性房地產——成本”科目（后續計量采用公允價值模式），按照其賬面余額，貸記“開發產品”科目，按照其差額。貸記“資本公積——其他資本公積”科目（貸方差額情況下）或借記“公允價值變動損益”科目（借方余額情況下）。已計提存貨跌價準備的，還應同時結轉存貨跌價準備。
第一，采用成本模式后續計量
借：投資性房地產
貸：開發產品
第二，采用公允價值模式后續計量
借：投資性房地產-成本
公允價值變動損益（虧損時）
貸：開發產品（賬面余額）
資本公積-其他資本公積（盈利時）
防止操縱利潤：虧損時計入公允價值變動損益、盈利時計入資本公積-其他資本公積的這種會計處理方法實際上把房地產企業操縱利潤的大門給堵上了，比如說某房地產企業今年房子賣得不好，企圖將沒賣出去的房子轉為投資性房地產從而增加本期利潤，計入資本公積增加的是凈資本，不增加當期利潤，如果損失了，計入公允價值變動損益，減少當期利潤。
②企業將自用建筑物轉換為投資性房地產
企業將自用的建筑物等轉換為投資性房地產的，應當按照其在轉換日的原價、累計折舊等，分別轉入“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊”、“投資性房地產累計攤銷”等科目；
或者按其在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產——成本”科目，按照已計提的累計折舊等，借記“累計折舊”等科目，按其賬面余額，貸記“固定資產”等科目，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目（貸方余額情況下）或借記“公允價值變動損益”科目（借方余額情況下）。已計提固定資產減值準備的，還應同時結轉固定資產減值準備。
【例題】
投資性房地產采用公允價值模式進行 后續計量的，應按資產負債表日該資產的公允 價值調整其賬面價值。 ( )
【答案】√
【解析】本題考核投資性房地產。投資性房地產 采用公允價值模式進行后續計量的，不計提折 舊和攤銷，資產負債表日按照公允價值調整其 賬面價值。
