注冊規劃師考試實務(復習)規劃實施管理部分評析題E
發布時間：2010-01-14 共2頁
第五部分、建設用地規劃管理
實例一
某城市有一部隊機關經過計劃部門立項，總建筑面積約為2.0萬平方米，其中辦公用房0.5萬平方米，專業用房1.0萬平方米，其他用房0.5萬平方米。根據城市規劃和建設單位的要求，在規劃選址階段經多次研究同意在城市西北部鄰近該系統的醫院和一居住區進行建設，用地面積為2.0ha.
評析：某部隊機關建設用地屬于軍事用地，可按行政劃撥的有關規定辦理。因此，該部隊機關持計劃部門批準的可行性研究報告，并按城市規劃行政主管部門提供的規劃設計條件編制的經審核同意的規劃總平面方案圖，又經得土地部門批準和占用該土地的有關單位同意或取得有關協議，同時附有1：2000的地形圖，向城市規劃行政主管部門申請建設用地許可證。經城市規劃行政主管部門審查符合有關要求即可核發建設用地規劃許可證。
實例二
某市城市建設發展，在市區東部地區若干個工廠已經外遷或停產，其廠址由城市土地管理行政主管部門統一組織出讓。在出讓之前已由規劃部門編制了詳細規劃，確定了每塊土地的使用性質。某開發公司在出讓中競得其中的一塊居住用地，面積4.5ha.按照詳細規劃的要求，并經城市規劃行政主管部門確認，該居住用地的容積率為2.1，建筑密度為25%，建筑高度不得超高45m，居住區內的綠地率為30%，人口密度不超過800人/ha.某開發公司與市土地管理行政主管部門簽訂了土地合同，并將上述條件在合同中作出明確規定。
評析：這是一個國有土地出讓的實例。關鍵是某開發公司在競得4.5ha用地后與土地管理行政主管部門簽訂的合同中必須包含有規劃行政主管部門的規劃設計條件，才能辦理建設用地規劃許可證的申請。這主要是防止開發公司得到土地后任意改變規劃設計條件，增加土地開發強度。城市規劃行政主管部門核發建設用地規劃許可證后，根據本例中的條件還可以要求其在4.5ha用地內編制一個修建性詳細規劃，為建設工程規劃管理做準備。
實例三
某市的市區東北部有一中外合資的電子企業，因產品銷路好，急需擴建一條生產線。企業提出在其廠區的東北角占用2.0ha的農村村民住宅和部分農村企業用地，企業提出的用地在城市規劃為工業用地。
評析：這是中外合資企業要擴大用地，而且要占用農村集體用地的實例。其擴大用地的范圍恰為規劃工業用地，符合城市規劃要求，但需將集體用地轉變為國有土地，然后依照國有土地出讓的有關規定辦理出讓手續，具體可參照例二所述。
實例四
某市在其市區東部有一工廠，由于污染擾民而外遷，其原址12.0ha用地依據城市規劃改為居住區。因其區位較好，外商愿以優惠條件受讓，后經該廠研究選中一家外商實施合資開發居住區。
評析：這是一個改變用地性質又進行合資開發建設的實例。中外雙方如何合資，城市規劃行政主管部門可以不去管它，自有主管部門過問。首先，城市規劃行政主管部門要掌握用地性質只能是開發居住區；其次，根據城市規劃要求提出規劃設計條件，列入他們之間的合同或協議；第三，其合資的合同或協議是否得到有關主管部門批準；每四，其開發項目是否經計劃行政主管部門立項；第五，合資開發是否進行了中國法人的注冊，有無批準證書，是否已明確了項目經營法人。這些條件均已具備，城市規劃行政主管部門可以接受項目經營法人對建設用地規劃許可證的申請。
實例五
某市位于城市規劃區內的一個鄉，庠諳治?.5ha養雞場的規劃村鎮建設用地上，改為建設一所敬老院，建筑面積4000平方米，2-3層主要為供老人的住宿、食堂、活動室、醫療保健室等，還有一些工作人員用房。此建設項目經區計委立項并經城市規劃行政主管部門選址確認。
評析：像這類鄉里為村民辦實事的建設項目現在逐漸多了起來。利用集體土地為集體謀福利，將集體企業改為集體事業，其土地使用性質改變了，但其土地的集體所有性質并未改變。這種土地使用性質改變要不要辦理建設用地規劃許可證？只要該土地在城市規劃區內而且進行建設活動，應該辦理建設用地規劃許可證，并對其建設也應該提出規劃設計條件，審查其建設方案。不能因為農村在自有土地上進行建設，城市規劃行政主管部門不去管它。這與養雞場改為果樹基地或變為養魚場之類的情況不同，那是農業結構調整，與城市規劃行政主管部門無關。現在是將養雞場改為敬老院，有建設活動，又在城市規劃區內，就與城市規劃行政主管部門的職能有關了，不但應核發建設用地規劃許可證，還應核發建設工程規劃許可證。如果該鄉不辦理“兩證”，那就是違法了，城市規劃行政主管轄部門理應去查處。
實例六
以農業項目配套設施的名義，XXX林科農業有限公司未經規劃行政主管部門批準，沒有辦理征地和建設手續，投資建設家庭農場，建設地點是XX城市郊區原來是一片莊稼地，家庭農場包括別墅、種菜大棚、車庫、鍋爐房等設施，銷售對象是城市中高收入的居民，租賃期限為50年，租賃費用每套設施在80萬元到100萬元人民幣，一次付清。一期別墅已經大部分售出，經調查核實，這一項目并不具備任何房地產手續。
評析：雖然該項目表面上不是房地產項目，搞所謂的出租，但實際上從其租賃期限、項目內容和開發規模來看，無疑屬于非農建設，是變相搞房地產開發，是繞過有關審批手續、超越規劃管理權限、擅自占用良田的違法建設。該市規劃監察執法大隊會同項目所在鎮政府對“XX家庭農場”勒令停工，限期拆除174棟違法別墅。從上述例子可以看到，當前在城市郊區，一些鄉鎮打著“新農村建設”“農業產業結構調整”等旗號與開發商合作，大肆兜售。這類新的違法建設項目產生的原因主要有三個：一是巨額利潤的誘惑，目前近郊和遠郊地區包括住宅在內的房地產市場需求仍然很大，把違法占地建設的別墅、公寓當做商品房出售可以獲得世大的利潤；二是一些鄉鎮村負責人從眼前利益出發，慫恿支持違法建設項目，給予越權審批，助長了違法建設的發生；三是規劃法制意識淡薄，認為違反了規劃法規頂多罰點款而已。
實例一
某城市有一部隊機關經過計劃部門立項，總建筑面積約為2.0萬平方米，其中辦公用房0.5萬平方米，專業用房1.0萬平方米，其他用房0.5萬平方米。根據城市規劃和建設單位的要求，在規劃選址階段經多次研究同意在城市西北部鄰近該系統的醫院和一居住區進行建設，用地面積為2.0ha.
評析：某部隊機關建設用地屬于軍事用地，可按行政劃撥的有關規定辦理。因此，該部隊機關持計劃部門批準的可行性研究報告，并按城市規劃行政主管部門提供的規劃設計條件編制的經審核同意的規劃總平面方案圖，又經得土地部門批準和占用該土地的有關單位同意或取得有關協議，同時附有1：2000的地形圖，向城市規劃行政主管部門申請建設用地許可證。經城市規劃行政主管部門審查符合有關要求即可核發建設用地規劃許可證。
實例二
某市城市建設發展，在市區東部地區若干個工廠已經外遷或停產，其廠址由城市土地管理行政主管部門統一組織出讓。在出讓之前已由規劃部門編制了詳細規劃，確定了每塊土地的使用性質。某開發公司在出讓中競得其中的一塊居住用地，面積4.5ha.按照詳細規劃的要求，并經城市規劃行政主管部門確認，該居住用地的容積率為2.1，建筑密度為25%，建筑高度不得超高45m，居住區內的綠地率為30%，人口密度不超過800人/ha.某開發公司與市土地管理行政主管部門簽訂了土地合同，并將上述條件在合同中作出明確規定。
評析：這是一個國有土地出讓的實例。關鍵是某開發公司在競得4.5ha用地后與土地管理行政主管部門簽訂的合同中必須包含有規劃行政主管部門的規劃設計條件，才能辦理建設用地規劃許可證的申請。這主要是防止開發公司得到土地后任意改變規劃設計條件，增加土地開發強度。城市規劃行政主管部門核發建設用地規劃許可證后，根據本例中的條件還可以要求其在4.5ha用地內編制一個修建性詳細規劃，為建設工程規劃管理做準備。
實例三
某市的市區東北部有一中外合資的電子企業，因產品銷路好，急需擴建一條生產線。企業提出在其廠區的東北角占用2.0ha的農村村民住宅和部分農村企業用地，企業提出的用地在城市規劃為工業用地。
評析：這是中外合資企業要擴大用地，而且要占用農村集體用地的實例。其擴大用地的范圍恰為規劃工業用地，符合城市規劃要求，但需將集體用地轉變為國有土地，然后依照國有土地出讓的有關規定辦理出讓手續，具體可參照例二所述。
實例四
某市在其市區東部有一工廠，由于污染擾民而外遷，其原址12.0ha用地依據城市規劃改為居住區。因其區位較好，外商愿以優惠條件受讓，后經該廠研究選中一家外商實施合資開發居住區。
評析：這是一個改變用地性質又進行合資開發建設的實例。中外雙方如何合資，城市規劃行政主管部門可以不去管它，自有主管部門過問。首先，城市規劃行政主管部門要掌握用地性質只能是開發居住區；其次，根據城市規劃要求提出規劃設計條件，列入他們之間的合同或協議；第三，其合資的合同或協議是否得到有關主管部門批準；每四，其開發項目是否經計劃行政主管部門立項；第五，合資開發是否進行了中國法人的注冊，有無批準證書，是否已明確了項目經營法人。這些條件均已具備，城市規劃行政主管部門可以接受項目經營法人對建設用地規劃許可證的申請。
實例五
某市位于城市規劃區內的一個鄉，庠諳治?.5ha養雞場的規劃村鎮建設用地上，改為建設一所敬老院，建筑面積4000平方米，2-3層主要為供老人的住宿、食堂、活動室、醫療保健室等，還有一些工作人員用房。此建設項目經區計委立項并經城市規劃行政主管部門選址確認。
評析：像這類鄉里為村民辦實事的建設項目現在逐漸多了起來。利用集體土地為集體謀福利，將集體企業改為集體事業，其土地使用性質改變了，但其土地的集體所有性質并未改變。這種土地使用性質改變要不要辦理建設用地規劃許可證？只要該土地在城市規劃區內而且進行建設活動，應該辦理建設用地規劃許可證，并對其建設也應該提出規劃設計條件，審查其建設方案。不能因為農村在自有土地上進行建設，城市規劃行政主管部門不去管它。這與養雞場改為果樹基地或變為養魚場之類的情況不同，那是農業結構調整，與城市規劃行政主管部門無關。現在是將養雞場改為敬老院，有建設活動，又在城市規劃區內，就與城市規劃行政主管部門的職能有關了，不但應核發建設用地規劃許可證，還應核發建設工程規劃許可證。如果該鄉不辦理“兩證”，那就是違法了，城市規劃行政主管轄部門理應去查處。
實例六
以農業項目配套設施的名義，XXX林科農業有限公司未經規劃行政主管部門批準，沒有辦理征地和建設手續，投資建設家庭農場，建設地點是XX城市郊區原來是一片莊稼地，家庭農場包括別墅、種菜大棚、車庫、鍋爐房等設施，銷售對象是城市中高收入的居民，租賃期限為50年，租賃費用每套設施在80萬元到100萬元人民幣，一次付清。一期別墅已經大部分售出，經調查核實，這一項目并不具備任何房地產手續。
評析：雖然該項目表面上不是房地產項目，搞所謂的出租，但實際上從其租賃期限、項目內容和開發規模來看，無疑屬于非農建設，是變相搞房地產開發，是繞過有關審批手續、超越規劃管理權限、擅自占用良田的違法建設。該市規劃監察執法大隊會同項目所在鎮政府對“XX家庭農場”勒令停工，限期拆除174棟違法別墅。從上述例子可以看到，當前在城市郊區，一些鄉鎮打著“新農村建設”“農業產業結構調整”等旗號與開發商合作，大肆兜售。這類新的違法建設項目產生的原因主要有三個：一是巨額利潤的誘惑，目前近郊和遠郊地區包括住宅在內的房地產市場需求仍然很大，把違法占地建設的別墅、公寓當做商品房出售可以獲得世大的利潤；二是一些鄉鎮村負責人從眼前利益出發，慫恿支持違法建設項目，給予越權審批，助長了違法建設的發生；三是規劃法制意識淡薄，認為違反了規劃法規頂多罰點款而已。
