注冊規劃師考試實務(復習)規劃實施管理部分評析題E
發布時間：2010-01-14 共2頁
實例七
1999年4月10日，某縣啤酒廠“年產15萬噸啤酒擴建項目”經國家有關部門批準，經法定程序審批后，征用土地70畝。該廠在擴建施工過程中，為建單身公寓，私下與相鄰村集體經濟組織協商，達成了以60萬元的價款占用20畝耕地的協議。隨后，啤酒廠單身公寓項目開工建設。1999年5月30日，縣土地管理局和規劃部門發現后，立即責令該廠停止施工。經查實，該廠非法占用的20畝耕地是土地利用規劃確定的基本農田，并已有8650平方米的耕地地貌遭到破壞。遂責令啤酒廠拆除在非法占地上的建筑物，恢復地貌，退還非法占用的土地，并處每平方米20元罰款，總計40.9虧元；按非法轉讓土地，責令村集體經濟組織停止轉讓行為，并處以20萬元罰款，并建議有關部門對該廠領導給予行政處分。
評析：該縣土地管理局對某啤酒廠的處罰依據是《土地管理法》，該法第四十三條明確規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農民集體所有的土地。”同時，第七十六條規定：“未經批準或者采取欺騙手段獲取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法占用土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；對非法占用的土地，單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。超過批準的數量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處?！币虼?，土地管理部門對該廠的處罰是合法的，適當的。
實例八
“帝王花園”系某地一所高級公寓，樓還沒有蓋好，發展商就在報紙上到處刊登廣告，預售樓房。某甲與開發商騰達房地產公司簽訂了購房合同。雙方約定：騰達房地產公司以28萬元人民幣的價格，將“帝王花園”的一套三室一廳的公寓預售給某甲，面積為118平方米，交房日期定為半年以后。10個月以后，某甲拿到寓所的鑰匙，持有關憑證到房地產管理局辦理權屬登記手續。房地產管理局告訴某甲，經調查，“帝王花園”系某生產大隊與騰達房地產公司搞的合作開發項目，到目前為止，尚未辦理土地使用權出讓手續，土地使用人既沒有支付土地出讓金，也沒有取得土地使用權證。因此，某甲僅憑與騰達房地產開發公司所簽的一紙合同，不能辦理這套住房的權屬登記手續。某甲找到騰達房地產公司要求退房，騰達房地產公司的銷售人員說，買房的錢早已用于“帝王花園”的后期建設，如果公司補辦土地使用權出讓手續，還得交一大筆土地出讓金。某甲要退房，房地產公司不予辦理；如果辦權屬登記，那就得自己承擔一筆費用。某甲未同意，起訴到人民法院，要求解除合同，賠償損失。
評析：根據我國有關房地產管理法律、法規的規定，只有依法取得的國有土地使用權，才可以作價入股、合資、合作開發經營房地產。而城市規劃區內集體所有的土地，只有經依法征用轉為國有土地后，該國有土地的使用權方可有償出讓。所以想利用這類土地開發房地產的發展商，只有先依照國家有關規定，把集體土地轉為國有土地，所建造成的房屋才能合法進入商品流通領域。以集體土地使用權投資房地產開發，不按國家規定辦理相關手續，說穿了，就是逃避繳納土地出讓金，把本來應由國家得到的收入攫取到了小集體的口袋里。用集體土地開發商品房，這是法律所不允許的。而“騰達公司”卻隱瞞這一事實，欺詐顧客，這亦是非法的行為，理應受到處罰。
實例九
1999年1月4日，XX市政府領導班子集體研究決定在H村開發建設一個電子工業加工區。1999年2月2日市政府聯席會在聽取政府負責同志的匯報后，同意與被征地單位簽訂征地協議，在該市土地利用總體規劃確定的農用地區域內征用土地。據此精神，在未按法定程序申請報批的情況下，由電子工業加工區建設辦公室主持，于1999年2月11日與H村委會簽訂了征地協議一份。市政府辦公室于1999年4月30日分別以XX府辦（函）（1999）1號和2號文件批準H村電子工業加工區辦公室征用2754畝耕地，批準的征用土地未按法定程序向省政府申請批準。上述征用的土地，已按協議支付了40%用地補償費共830萬元；截至1999年5月3日，破壞耕地面積達901畝。主持XX市政府全面工作的負責同志對征地的具體情況是清楚的，也聽取過有關同志的匯報，但未提出異議，并未及時針對這宗違法用地進行檢查糾正。經過多次調查取證，省人民政府土地行政主管部門依據《土地管理法》有關規定，于1999年5月20日做出如下處罰。
（1）鑒于上述工業區所毀耕地已難以復耕，同時地方經濟發展確實需要，經核準，對已推平的土地按每平方米10元進行罰款，并補辦手續；責成XX市人民政府就此事向省人民政府做出深刻檢查，并建議按有關規定對有關直接負責人和直接責任人做出行政處分。
（2）對XX市人民政府越權征地的情況和處理結果通報全省。
評析：首先，XX市無權批準征用農用地，省級人民政府土地行政主管部門做出的處罰是正確的。市政府領導同志應負有重要的領導責任。其理由如下。
（1）XX市所征用的土地是總體規劃確定的農用地。
（2）《土地管理法》第四十五條明確規定征用下列土地的，由國務院批準：
1）基本農田；
2）基本農田以外的耕地超過三十五公頃的；
3）其他土地超過七十公頃的。征用前款規定以外的土地，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。
4）《土地管理法》第七十八條規定，無權批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規定的程序批準占用、征用土地的，其批準文件無效。對非法批準征用、使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。非法批準，使用的土地應當收回，有關當事人拒不歸還的，以非法占用土地論處，非法批準征用、使用土地，對當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。
當前，出現如此多的非法建設用地，有相當一部分是由有些政府部門造成的，一些地方領導法制觀念差，缺乏依法保護土地的自覺性與責任感，甚至將發展經濟與合理利用土地、保護耕地對立起來，置國家決定于不顧，錯誤地認為占用耕地、依法報批用地會影響地方經濟發展，打著發展經濟等各種旗號，以招商引資、基礎設施、重點建設項目等急于用地為由，我行我素，有法不依、有禁不止，以權代法，破壞法定的審批程序，給國家造成了很大損失。
實例十
XX食品廠廠址位于城市大型居住區的旁邊，占地1.3萬平方米，政府與食品廠達成協議，食品廠搬遷至郊外，原廠址按照規劃，興建住宅，食品廠與XX房地產公司達成協議，合資建設2萬平方米的商品房，按照有關程序，取得了建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證。但在施工過程中，XX房地產公司無法按協議籌集到自身方面的資金，該房地產公司只好退出。食品廠后又與XX建設集團達成協議，繼續完成商品房的后續建設。
評析：建設單位申請對建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證中的建設單位名稱進行變更時，應持計劃管理部門變更建設單位名稱的計劃文件、原建設單位同意變更建設工程規劃、建設用地規劃許可證中的建設單位名稱的證明或雙方的協議書、原審批文件報規劃主管部門。規劃主管部門同意后可進行更改，并要在證件的修改處加蓋校對章。建設單位在申請對建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證中的建筑性質或用地性質進行更改時，應持說明變更原因的函件及原審批文件，申報規劃要點。建設單位持同意變更建筑性質或用地性質的規劃要點通知書，到計劃管理部門辦理計劃變更手續，然后持新批的計劃文件，按照規劃要點通知書規定的程序，重新辦理規劃管理手續。
