土地登記代理人叢書土地登記相關法律知識(十四)
發布時間：2010-01-14 共5頁
約定解除與協議解除是不同的。首先，約定解除屬于事先的約定，即在導致合同不能履行或沒有履行必要的情況出現之前就事先予以約定解除合同的條件；而協議解除屬于事后的約定，是在導致合同不能履行或沒有履行必要的情況出現之后由當事人達成解除合同的協議。其次，當事人約定解除權的，并不一定會產生解除合同的后果，只有在條件成就時，當事人依據事先的約定，行使解除權而解除合同。而當事人通過協議解除合同的，則是已經出現了可以解除合同的事由，一旦解除合同的協議達成，就能夠產生解除合同的后果。在協議解除合同的場合，當事人不是根據事先約定的解除權，而是以一個新的合同來解除原來訂立的合同。再次，約定解除是基于當事人行使解除權而解除合同，而解除權的行使是一種單方行為，因此在約定解除的場合，解除權人不必經對方同意即可解除合同。而協議解除是當事人雙方通過協議解除合同，所以只有當事人雙方就合同解除的事宜意思表示一致方可進行，不能單方解除合同。
2.法定解除法定解除，是指在合同成立之后，沒有履行或沒有履行完畢前，當事人一方根據法律規定的合同解除的條件而解除合同的行為。法定解除與約定解除都是基于解除權而解除合同，不同之處在于解除權的產生根據，法定解除的解除權是法律的直接規定，而約定解除的解除權是當事人之間的協議。
三、合同解除的條件
由于合同解除的情況不同，所以其解除應具備的條件也有所不同。
（一）協議解除合同和約定解除合同的條件
協議解除合同的，是當事人雙方采用合同形式來解除合同的，所以協議解除合同的條件也就是當事人就解除合同所訂立的合同所應具備的有效條件，包括當事人具有相應的民事行為能力，當事人雙方意思表示真實，合同內容不違反法律和社會公共利益，采用符合法律規定的形式等。
約定解除合同的條件，是當事人在合同本身中所約定的解除權產生的條件，只要不違反法律規定，當約定的條件成就時，當事人可以解除合同。
（二）法定解除條件
法定解除合同的條件是由法律直接加以規定的。我國《合同法》第94條規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。”在該條規定中，前四項規定列舉了合同法定解除的幾種主要情況，第五項是概括性的補漏規定。
1.因不可抗力致使不能實現合同目的關于不可抗力的含義，《民法通則》和《合同法》都作出了相同的規定，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。按這一條件的要求，僅有不可抗力的事實發生，并不能一定引起合同的解除。不可抗力的出現是否使當事人產生合同解除權，要看不可抗力對于對實現合同目的的影響程度，只有當其使合同的目的不能實現的，才能發生合同解除權。由不可抗力引起合同解除的，當事人雙方都可以行使解除權。如果不可抗力的產生只是對合同的履行有一定影響的話，當事人只能請求變更合同。
2.拒絕履行 在合同履行期限屆滿之前，當事人之間的合同關系仍然存在，債務人履行債務的義務并沒有消滅。因此，如果當事人在此時明確表示不履行債務的，就是拒絕履行，是一種毀約行為。所謂明確表示不履行主要債務，是指當事人一方在合同訂立后以明示的方式拒絕履行合同的主要義務。所謂以自己的行為表明不履行主要義務，是指當事人一方的行為已經表明他不可能履行合同的主要義務。當有債務人拒絕履行合同主要義務的事由出現的，解除權人有權徑直解除合同。以債務人拒絕履行合同義務作為合同解除條件的，一是要求債務人主觀上有過錯，二是拒絕履行的行為違法，三是債務人有履行能力。
3.遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行遲延履行，是指債務人能夠履行債務而在合同履行期限屆滿時未履行債務。債務人遲延履行債務是一種常見的違約行為。構成遲延履行的要件有：1）債務人有履行能力；2）履行期限屆滿，債務人沒有履行主要債務；3）遲延履行無正當理由。當有遲延履行發生時，是否一定要解除合同，應根據合同的性質和當事人的意思表示。如果合同的履行期限并不十分重要，即債務人在合同履行期限屆滿之后履行債務也不至于對債權人訂立合同目的的實現造成重大影響的，一般不需要解除合同。債權人可以向債務人發出履行債務的催告，規定一個寬限期，如果超過了合理的期限債務人仍不履行債務的，債權人可以解除合同。當然，在此情況下，債權人仍然可以追究債務人的違約責任。
4.遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的 當有包括遲延履行在內的違約行為發生時，并不一定都會導致合同的解除，是否構成解除合同的法定條件，還要看其對合同目的的實現是否有根本性的影響。如果遲延履行或者其他違約行為導致合同落空，致使合同目的不能實現時，債權人只要通知債務木即可以解除合同。
