物業管理師考試經營管理復習綱要(二)
發布時間：2014-02-25 共3頁
3. 房地產投資的形式
房地產投資分為直接投資和間接投資兩類。
?、?房地產直接投資是指投資者直接參與房地產開發或購買房地產的過程，參與有關管理工作，包括從購地開始的開發投資和面向建成物業的置業投資兩種形式。
房地產直接投資包括：房地產開發投資和房地產置業投資
房地產開發投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經過規劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產產品，然后將其推向市場進行銷售，轉讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉讓過程收回投資、獲取開發利潤。
房地產開發投資通常屬于短期投資，它形成了房地產市場上的增量供給。
房地產置業投資是指面向現有運行中的房地產，以獲取物業所有權或使用權為目的的投資。其對象可以是開發商新竣工的商品房(市場上的增量房地產)，也可以是舊有物業(市場上的存量房地產)。
房地產置業投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產經營的需要，即自用;二是作為投資將購入的物業出租給最終使用者，獲取較為穩定的經常性收入。這種投資的另一個特點是在投資者不愿意繼續持有該項物業資產時，可以將其轉售給其他置業投資者，并獲取轉售收益。
開發投資的投資者主要是賺取開發利潤，風險較大但回報亦豐厚;置業投資的投資者則從長期投資的角度出發，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。
房地產直接投資具有收益、保值、增值和消費四個方面的特性，所以相對來講房地產是最理想的投資工具之一。投資者進行房地產投資的主要目的，是為了使其財富最大化。
?、?房地產間接投資是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產經營管理工作。
間接房地產投資的具體投資形式包括:購買房地產開發、投資企業的債券、股票，購買房地產投資信托基金的股份或房地產抵押支持證券等。
房地產投資信托基金(REITs)，是購買、開發、管理和出售房地產資產的公司。REITs的出現，使得投資者可以把資金投入到由專業房地產投資管理者經營管理的房地產投資組合中，REITs將其收入現金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用。
按資產投資的類型劃分，房地產投資信托公司分為權益型、抵押型和混合型三種形式。
4. 房地產投資的特性
(l)位置固定性或不可移動性。
位置固定性或不可移動性，是房地產最重要的一個特性。
(2)壽命周期長。
房地產具有壽命周期長的特點，房地產投資可以是一種長期投資。
房地產壽命可以區分為經濟壽命和自然壽命。
經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下，房地產的經營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續時間;
自然壽命是指房地產從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結構構件和設備的自然老化或損壞，不能繼續保證安全使用的持續時間。
自然壽命一般要比經濟壽命長得多。
房地產的經濟壽命與其使用性質相關。
應該指出的是，稅法中規定的有關固定資產投資回收或折舊年限，往往是根據國家的稅收政策確定的，不一定和房地產的經濟壽命或自然壽命相同。
(3)適應性。
適應性是指為了適應市場環境的變化，投資者調整房地產使用功能的方便程度。
房地產本身并不能產生收益，也就是說房地產的收益是在使用過程中產生的。
由于這個原因，置業投資者及時調整房地產的使用功能，使之既適合房地產市場的需求特征，又能增加置業投資的收益。
(4)各異性。
各異性是指房地產市場上不可能有兩宗完全相同的房地產。
由于受區位和周圍環境的影響，土地不可能完全相同;兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設的兩棟采用相同設計形式的建筑物，也會由于其內部附屬設備、臨街情況、物業管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業的租金水平和出租率等方面。
每一宗物業在房地產市場中的地位和價值不可能與其他物業完全一致。
(5)政策影響性。
政策影響性是指房地產投資容易受到政府政策的影響。
政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會對房地產的市場價值、進而對房地產投資產生影響。
(6)專業管理依賴性。
專業管理依賴性是指房地產投資離不開專業化的投資管理活動。
(7)相互影響性。
相互影響性是指房地產價值受其周邊物業、城市基礎設施與市政公用設施和環境變化的影響。
5.房地產投資的利弊
房地產投資之利：①、相對較高的收益水平;②、能夠得到稅收方面的好處;③、易于獲得金融機構的支持;④、能抵消通貨膨脹的影響;⑤、提高投資者的資信等級。
房地產投資之弊：①、變現性差(或稱流動性差);②、投資數額巨大;③、投資回收周期較長;④、需要專門的知識和經驗。
