2012年注冊資產評估師考試資產評估習題集：房地產評估
發布時間：2012-05-25 共1頁
房地產評估
| 一、單項選擇題 |
| 1．某宗土地面積為2000平方米，單價為1000元／平方米，國家規定的容積率為4，建筑密度為0.5，則樓面地價為( )。 |
| 正確答案:A |
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| 2．在影響商業房地產價格的區域因素中，對價格影響最大的是( )。 |
| 正確答案:C |
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| 3．某宗土地面積為2000平方米，土地上建有一幢10層的賓館，賓館首層面積為1200平方米，第2~10層每層建筑面積為1000平方米，則由此計算而得的建筑容積率為( )。 |
| 正確答案:B |
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| 4．由于價格指數法的相對粗略性質，在建筑物重置成本的評估中，價格指數法一般只適合于( )。 |
| 正確答案:D |
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| 5．某磚混結構的三層住宅，宅基地面積為180平方米，建筑面積為400平方米。該房地產的折現率為9%，評估時的剩余使用年限為10年。經測算，該住宅的年純收益為50000元，則用收益法評估該住宅的每平方米價格為( )元。 |
| 正確答案:A |
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| 二、多項選擇題 |
| 6．下列費用中，屬于建筑安裝工程費的有( )。 |
| 正確答案:ABD |
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| 7．應該由政府指定并定期公布的房地產價格有( )。 |
| 正確答案:ACD |
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| 8．房地產評估收益法公式：房地產價格=純收益÷資本化率，其成立的前提條件是( )。 |
| 正確答案:ABD |
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| 9．基準地價的特點，是城市建成區的( )。 |
| 正確答案:ACD |
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| 10．運用市場法評估地上建筑物部分時，選擇的參照物應該在( )方面與待估資產大致相同。 |
| 正確答案:BC |
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| 三、判斷題 |
| 11．土地的經濟供給，是指在土地的自然供給范圍內．對土地進行了開發、規劃和整治，以滿足人類不同需求的土地供給。( ) |
| 正確答案:A |
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| 12．土地使用權價格可因土地使用年限的長短區分為各種年期的土地使用權價格，其出讓的最高年限由省、自治區、直轄市以上的人民政府部門制定。( ) |
| 正確答案:B |
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| 13．住宅建設用地土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期的，由原土地登記機關注銷登記，土地使用權由國家無償收回。( ) |
| 正確答案:B |
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| 14．地價是土地實體的購買價格，即地租的資本化。( ) |
| 正確答案:B |
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| 15．房地產權利人抵押土地使用權時，可以將地上建筑物不隨同土地使用權一起抵押。( ) |
| 正確答案:A |
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| 四、計算題 |
| 16．有一宗土地，出讓年期為40年，資本化率為6%，預計未來前5年的純收益分別為30萬元、32萬元、35萬元、33萬元和38萬元，第6～40年每年純收益大約穩定保持在40萬元左右。 要求：試用收益法評估該宗土地的價值。 |
| 正確答案: P=30/(1+6%)+32/(1+6%)  +35/(1+6%) +33/(1+6%) +38/(1+6%) +40/(1+6%).gif) ×[1-1/(1+6%) ]=28.3019+28.4799+29.3867+26.1391+28,3958+433.3599≈574.06（萬元） |
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| 17．有一宗房地產，假設其使用年期為無限期，未來第1年年純收益為100萬元，資本化率為10%，若：(1)未來各年的純收益均在上一年的基礎上增加1萬元；(2)未來各年的純收益均在上一年的基礎上增長1%。 要求：計算在這兩種情況下該宗房地產的評估價值。 |
| 正確答案: (1)p=a/r+b/r =100/10%+1/(10%)=1000+100=1100(2)p=a/(r-s)=100/(10%-1%)=1111(萬元） |
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18．有一待估宗地，剩余使用年限為40年，還原利率為6%，現收集到A、B、C、D四宗土地交易實例，具體情況見下表。表中的交易情況、區域因素和個別因素都是參照物與評估標的相比較，以評估標的為基準確定的數值。該城市此類用地容積率與地價的關系為：當容積率在1.5～2之間時，容積率每增加0.1，宗地地價比容積率為1.5時增加2%。該城市2005-2009年，每年地價指數上升1%。 要求：試根據上述條件評估該待估宗地2009年1月的價值。 |
| 正確答案: (1)應用下列公式進行評估：P=P`×交易時間修正×交易情況修正×容積率修正×區域因素修正×個別因素修正×年期修正×剩余使用年限修正 (2)建立容積率修正系數表，見下表： .gif) (3)年期修正：   (4)參照物地價修正： A:2200×1.01×100/99×104/102×100/99×1.0135=2343（元／平方米） B：2400×1.01×104/106×100/102=2332（元／平方米） C：2300×1.01×1.0066=2338（元／平方米） D:2100×1.01  ×100/98×104/102×100/99×1.0135=2282（元／平方米）(5)評估結果P=(2343+2332+2338+2282)÷4=2324（元／平方米） |
