04年房地產估價師經營與管理真題及答案
發布時間：2012-07-25 共8頁
四、計算題（共2小題，20分。要求列出算式，計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計劃結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后兩位。）
1．張某于2000年1月1日以50萬元購得一套住宅，購房款中60％來自銀行提供的年利率為6％、期限為15年、按月等額償還的個人住房抵押貸款。現張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關的抵押債務轉讓給李某。根據李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日，年利率為6％，按月等比遞增式還款（月等比遞增比率為0.2％）問李某在新還款方案下的首次月還款額多少？（8分）
2．某開發商購得一宗商業用地使用權，期限為40年，擬建一商場出租經營。據估算，項目的開發建設期為2年，第3年即可出租。、經過分析，得到以下數據：
（1）項目建設投資為1800萬元。第1年投資1000萬元。其中資本金400萬元；第2年投資800萬元，其中資本金230萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10％。建設期只計息不還款，第3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。
（2）第3年租金收入、經營稅費、經營成本分別為2000萬元、130萬元、600萬元。
從第4年起每年的租金收入、經營稅費、經營成本允別為2500萬元、150萬元、650萬元。
（3）計算期（開發經營期）取20年。
請根據以上資料，完成下列工作：
（1）編制資本金現金流量表。（不考慮所得稅）
（2）若該開發商要求的目標收益率為15％；計箕該投資項目的凈現值。（所有的投資和收入均發生在年末）（12分）
房地產估價師| 上一頁12345678下一頁 |
