土地登記代理人叢書土地登記相關法律知識(十)
發布時間：2010-01-14 共6頁
第十章用益物權
第一節用益物權概述
一、用益物權概念和特征
用益物權，是指對他人之物所享有的以使用收益為目的的物權。用益物權和擔保物權，屬于他物權。
為促進物的有效利用和保障物的利用秩序，用益物權制度對促進社會經濟的發展具有十分重要的作用。用益物權具有以下幾個主要特征：
（一）用益物權是限制物權
限制物權也稱為定限物權。用益物權是對他人之物所享有的占有、使用和收益的權利。由于用益物權不具備對他人之物的處分權，又受到所有權人對其內容的限制，使得用益物權對物的支配力不如所有權；另一方面，用益物權設立后，所有權的大部分權能由用益物權人行使，構成了用益物權對所有權的限制。
（二）用益物權以利用物的使用價值為目的
物的使用價值是指根據物的自然屬性、法定用途或約定方式對物進行實際上的使用所帶來的對物的使用人所具有的價值。用益物權的這一特征是其與保障債權實現的擔保物權的區別之一。
（三）用益物權的實現，一般需要對標的物進行占有
用益物權人欲就他人之物的使用價值進行利用，需要占有標的物，才能實現設定用益物權的目的。擔保物權中抵押權的設定，不需要移轉抵押物的占有。留置權和質權的設定，雖然留置權人和質權人占有標的物，但其不能直接使用標的物。
二、我國的用益物極制度
我國不承認土地的私有制，而是實行土地的公有制。在我國目前的法律框架內，傳統民法上的地役權和永徊權等已不復存在，而產生了一些新類型的物權，如國有土地使用權、集體土地使用權和國有自然資源的經營使用權等。這些新類型的物權在權利的內容上仍然是對標的物的使用和收益。
我國目前關于用益物權的立法主要有：
1．國家根本法我國《憲法》第十條第三款規定，“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”
2．民事基本法《民法通則》中關于與財產所有權有關的財產權的規定《民法通則》第80和81條分別規定，“國家所有的土地，可以依法由全民所有制單位使用，也可以依法確定由集體所有制單位使用，國家保護它的使用、收益的權利；……公民、集體依法對集體所有的或者國家所有由集體使用的土地的承包經營權，受法律保護。承包雙方的權利和義務，依照法律由承包合同規定。土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉讓。”“國家所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等自然資源，可以依法由全民所有制單位使用，也可以依法確定由集體所有制單位使用，國家保護它的使用、收益的權利；使用單位有管理、保護、合理利用的義務。國家所有的礦藏，可以依法由全民所有制單位和集體所有制單位開采，也可以依法由農民采挖。國家保護合法的采礦權。公民、集體依法對集體所有的或者國家所有由集體使用的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的承包經營權，受法律保護。承包雙方的權利和義務，依照法律由承包合同規定。國家所有的礦藏、水流，國家所有的和法律規定屬于集體所有的林地、山嶺、草原、荒地、灘涂不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉讓。”
3．法律對土地使用權的規定例如，《土地管理法》第2條第3款規定了“土地使用權可以依法轉讓”，第2章“土地的所有權和使用權”規定了國有土地使用權、集體土地使用權；《城市房地產管理法》規定了城市國有土地使用權的出讓和轉讓。
4．行政法規 例如，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了國有土地使用權的出讓和轉讓等。
上述法律法規對土地使用權的設立、出讓、轉讓、出租、出借、贈與、抵押和登記等的規定，構成了我國用益物權制度的主要內容。
第二節國有土地使用權
國有土地使用權，是指公民或法人依法對固有土地所享有的占有、使用和收益并排斥他人干涉的權利。根據法律規定，國有土地使用權可以進入市場交易。
《土地管理法實施條例》第29條規定，“國有土地有償使用的方式包括：（一）國有土地使用權出讓；（二）國有土地租賃；（三）國有土地使用權作價出資或者入股。”下面主要介紹國有土地使用權的出讓、轉讓、劃撥、出租和抵押。
一、國有土地使用權出讓
（一）概念和特征
根據《城市房地產管理法》第7條規定，所謂國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
國有土地使用權出讓具有以下法律特征：
（1）國有土地使用權出讓的法律基礎是國有土地所有權與國有土地使用權的分離。
（2）國有土地使用權的受讓人在一定期限內對國有土地使用權享有權利。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，國有土地使用權出讓的最高年限分別是：1）居住地70年；2）工，業用地50年；3）教有、科技、文化、衛生和體有用地50年；4）商業、旅游和娛樂用地40年；5）綜合或其他用地50年。
（3）國有土地使用權出讓是有償行為。國有土地使用權人應當向國家支付國有土地使用權出讓金。
（4）國有土地使用權出讓人與受讓人之間的權利義務關系由國有土地使用權出讓合同規定。
