土地登記代理人叢書土地登記相關法律知識(十)
發布時間：2010-01-14 共6頁
（3）土地使用權人僅需以較小的代價或不付任何代價即取得劃拔的土地使用權土地使用人支付土地補償費和安置補助費后即取得劃撥的土地使用權的情形，一是征用集體所有的土地，二是使用其他單位正在使用的國有土地。使用人無償取得劃撥的土地使用權的情形，一是使用國有的荒山、荒地和灘涂，二是使用市區內未有收益的空地。
（二）國有土地使用權劃撥的適用范圍
根據《土地管理法》第五十四條和《城市房地產管理法》第23條的規定，國有土地使用權劃撥適用于以下范圍：
（1）國家機關用地和軍事用地國家機關用地是指各級權力機關、行政機關、審判機關和檢察機關用地。
（2）城市基礎設施用地和城市公益事業用地城市基礎設施用地是指給排水、環境保護、供電、通信、煤氣、道路橋梁、消防保安等設施用地，城市公益事業用地是指城市內教有、文化和衛生等設施用地。
（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地
（4）法律、行政法規，規定的其他用地
另外，國有土地使用權的劃撥需要經過申請、審核、劃撥、登記等程序。
四、國有土地使用權的出租
（一）概念和條件
根據《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第28條的規定，國有土地使用權的出租，是指土地使用人作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的法律行為。
出租國有土地使用權，應當符合以下條件：
（1）出租人對土地的開發應達到法律規定或土地使用權出讓合同約定的標準。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十八條規定，未按土地使用權出讓合同約定的期限和條件開發利用土地的，土地使用權不得出租。
（2）因劃撥而取得的土地使用權，如不符合法定條件不得出租。
（二）國有土地使用權租賃合同
國有土地使用權的出租，出租人和承租人之間需要簽訂租賃合同。土地使用權出租后，承租人必須繼續履行土地使用權出讓合同。國有土地使用權租賃合同大體上應包括以下條款：出租人和承租人的名稱和地址；合同標的（土地地號、位置、四至面積等）；地類和用途；地上建筑物或附著物的面積和用途等；土地使用權證號碼；租賃期限、租金及其支付方式；承租人使用土地的方式；違約責任。出租人和承租人應按合同履行各自的義務。
五、國有土地使用權的抵押
根據《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，可將依出讓方式取得的國有土地使用權抵押，以擔保債權的實現。國有土地使用權的抵押屬于權利抵押。以土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押；以地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。土地使用權抵押時，抵押人和抵押權人應簽訂抵押合同。
第三節土地承包經營權
一、概念和特征
如上所述，我國《民法通則》對土地承包經營權作了基本的規定。所謂土地承包經營權，是指公民或集體組織，根據承包合同的規定，對集體所有或國家所有由集體長期使用的土地、水面等自然資源、所享有的占有、使用和收益的權利。土地承包經營權屬于民事權利的范疇。
土地承包經營權具有以下幾個法律特征：
（1）土地承包經營權的主體是公民或集體組織作為土地承包經營權主體的公民，主要指作為農村集體經濟組織成員的個人或家庭。在我國農村，土地承包經營權的主體主要是農村承包經營戶。公民和法人皆可對集體所有的土地和其他自然資源享有承包經營權；集體經濟組織在取得國有土地和自然資源的使用權后，可以與公民或其他集體經濟組織簽訂承包合同，由公民或其他集體經濟組織享有國有土地和其他自然資源的承包經營權。
（2）土地承包經營權的客體是土地和水面其中的土地包括耕地、林地、草原、灘涂和宜農、宜林、宜牧的荒地等。作為土地承包經營權的客體，土地和水面的所有權既可屬于農村集體經濟組織，也可屬于國家所有而由農村集體經濟組織長期使用。
（3）土地承包經營權的內容由承包合同約定土地承包經營合同簽訂后，發包人和承包人都應當遵守合同的約定，履行合同的義務。
（4）土地承包經營權的取得是依據承包合同而不是法律規定
二、土地承包經營合同
前已述及，土地承包經營合同是土地承包經營權產生的依據。土地承包經營合同一般包括以下內容：四至明確的承包土地（包括水面）；承包土地（包括水面）的使用目的；承包人的義務，包括土地保護和獎懲措施；土地承包期限；分擔稅金和上交提留；其他應約定的事項。
承包人的權利主要體現在以下方面：1）對承包土地（包括水面）的占有權和自主使用權；2）對承包經營的成果直接享有所有權。承包期屆滿或因其他原因承包合同終止時，承包人對其在承包地上種植的林木、果樹及沒有收割的莊稼可請求補償。
《土地管理法》第14和15條分別規定，“農民集體所有的土地由本集體經濟組織的成員承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。土地承包經營期限為30年。發包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經營土地的農民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。農民的土地承包經營權受法律保護。在土地承包期限內，對個別承包經營者之間承包的土地進行適當調整的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府農業行政主管部門批準。”“國有土地可以由單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。農民集體所有的土地，可以由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。發包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。土地承包經營的期限由承包合同約定。承包經營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準。”
