物業管理師考試經營管理復習綱要(三)
發布時間：2014-02-25 共5頁
4. 稅金
我國房地產投資經營過程中企業納稅的主要稅種有：
(1)經營稅金及附加
包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加，又稱“兩稅一費”。
營業稅稅額的計算方法是：營業稅稅額=應納稅銷售(出租)收入×稅率，目前營業稅的稅率為5%。
城市維護建設稅和教育費附加，是依托營業稅征收的一種稅費，分別為營業稅稅額的7%和3%。
(2)城鎮土地使用稅和房產稅
城鎮土地使用稅是房地產開發投資企業在開發經營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，視士地等級、用途按占用面積征收;
房產稅是投資者擁有房地產時應繳納的一種財產稅，按房產原值或出租收入的一定比例征收。城鎮土地使用稅和房產稅在企業所得稅前列支。
(3)企業所得稅
企業所得稅是對實行獨立經濟核算的房地產開發投資企業，按其應納稅所得額征收的一種稅。
所得稅稅額=應納稅所得額×稅率。
應納稅所得額=實現利潤?D允許扣除項目的金額。
現行的房地產開發投資企業所得稅稅率一般為33%。但按照2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《中華人民共和國企業所得稅法》第四條的規定：從2008年1月1日起“企業所得稅的稅率為25%。”
二、資金的時間價值與利息、利率(掌握)
1. 資金的時間價值
資金時間價值：同樣數額的資金在不同時間點上具有不同的價值，而不同時間發生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。
資金時間值的大小，取決于多方面的因素：投資利潤率;通貨膨脹率;風險因素。
2. 利息與利率
利息：是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權所得到的補償。
計息周期：是指計算利息的時間單位。
利率：是指在單位時間內所得的利息額與借貸金額之比，一般以百分數表示。
決定利率的高低因素有：利潤率和總利潤在貸款人與借款人之間分配的比例。
利率具有以下特點：
①隨著技術發展和資本有機構成的提高，平均利潤率有下降趨勢。
②平均利潤率雖有下降趨勢，但卻是一個非常緩慢的過程。
③由于利率高低取決于兩類資本家對利潤分割的結果，因而使利率的決定具有很大的偶然性。
3. 單利計息與復利計息
利息的計算有單利和復利兩種。
單利計息計算公式：Fn=P(1+in)
復利計息計算公式：Fn=P(1+i)n
