物業管理師考試經營管理復習綱要(三)
發布時間：2014-02-25 共5頁
三、設備更新的經濟分析(掌握)
1. 設備有形磨損
設備有形磨損，是設備在使用(或閑置)過程中發生的實體性磨損。
2. 設備無形磨損
設備無形磨損，是由于社會經濟環境變化造成的設備貶值。
3. 設備磨損的補償
要維持企業再生產的正常運行，必須對設備的磨損進行補償。
設備磨損的補償方式有兩種，即局部補償和完全補償。
設備有形磨損的局部補償是修理，設備無形磨損的局部補償是現代化技術改造。有形磨損和無形磨損的完全補償是更換，即淘汰舊設備，更換新設備。
4. 設備更新的特點分析
①設備更新的核心工作，是確定設備的經濟壽命;②設備更新分析只考慮未來發生的現金流量;③只比較設備的費用;④設備更新分析以費用年值法為主。
5. 設備的經濟壽命
經濟壽命的靜態計算方法與動態計算方法
6. 物業管理中的設備更新
①不會提升物業運行服務質量的設備更新;②能提升物業運行服務質量的設備更新
四、房地產投資經濟效果與財務評價指標(熟悉)
1、投資與成本
對于房地產開發投資活動來說，投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤等經濟量，是構成房地產開發投資項目現金流量的基本要素，也是進行投資分析最重要的基礎數據。
投資，是指人們在房地產開發或投資活動中，為實現某種預定的開發、經營目標而預先墊支的資金。
成本，是指人們為達成一事或取得一物所必須付出或已經付出的代價。
成本包括：開發項目總投資;開發產品成本;經營成本;期間費用。
2、房地產投資經濟效果的表現形式：
?、僦脴I投資的經濟效果主要表現在租金、物業增值、股權增加等方面。
?、陂_發投資的經濟效果主要表現為銷售收入，其經濟效果的大小則用開發利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量。
3、房地產投資的收益，包括投資回收和投資回報兩個部分。
投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報是指所投入的資本在經營過程中所獲得的報酬。
4、經濟評價指標體系
房地產開發投資項目經濟評價的目的，是考察項目的盈利能力和清償能力。
盈利能力指標是用來考察項目盈利能力水平的指針，包括靜態指針和動態指針。
清償能力指標是考察項目計算期內償債能力的指標。
房地產投資財務評價指標 表3-2
項目類型 盈利能力指標 清償能力指標
靜態指標 動態指標
房地產
開發投資 成本利潤率 財務內部收益率FIRR 借款償還期
投資利潤率 財務凈現值FNPV 利息備付率
資本金利潤率 動態投資回收期Pb 償債備付率
資本金凈利潤率 資產負債率
靜態投資回收期P´b
房地產
置業投資 投資回報率 財務內部收益率FIRR 借款償還期
現金回報率 財務凈現值FNPV 償債備付率
靜態投資回收期P´b 動態投資回收期fb 資產負債率
流動比率、速動比率
盈利能力指標是用來考察項目盈利能力水平的指標，包括靜態指標和動態指標兩類。其中：靜態指標是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現金流量計算出來的經濟評價指標，這些指標計算簡便，通常在概略評價時采用;動態指標，則考慮了資金時間價值因素的影響，要對發生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值，將現金流量進行等值化處理后計算評價指標。
清償能力指標是指考察項目計算期內償債能力的指標。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的金融機構，更加重視項目償債能力的評價結果。
