2014年資產評估師考試《資產評估》考前沖刺試題八
發布時間：2014-07-30 共2頁
三、綜合題
1. 【正確答案】：企業所在行業的風險報酬率=(9%-4%)×1.2=6%
企業的資本化率=6%+4%=10%
前5年評估值=100/(1+10%)+110/(1+10%)^2+120/(1+10%)^3+120/(1+10%)^4+130/(1+10%)^5=434.647(萬元)
后續的評估值=130/(10%-2%)×(P/F，10%，5)=1 008.9625(萬元)
該企業的評估值=434.647+1 008.9625=1 443.61(萬元)。
2. 【正確答案】：
(1)建立容積率地價指數表。
容積率1.01.11.21.31.41.5
地價指數100105110113116119
(2)案例修正計算。
A.600×105/102×100/101×113/110×100/99=635
B.550×105/105×100/99×113/113×100/101=550
C.580×105/105×100/100×113/100×100/100=655
D.700×105/102×100/102×113/119×100/102=658
E.650×105/101×100/100×113/110×100/101=687
(3)評估結果
經分析判斷，案例B的值較為異常，應予剔除，其它結果較為接近，取平均值作為評估結果。
因此，待估宗地M的評估結果為：
(635+655+658+687)/4=659(元/平方米)。
【答疑編號10079082】
3. 【正確答案】：海運費=20×5%=1(萬美元)
保險費=(20+1)×0.4%=0.08(萬美元)
CIF價格=20+1+0.08=21.08(萬美元)
關稅=CIF價格×關稅稅率=21.08×16%=3.37(萬美元
消費稅=[(CIF價格+關稅)×消費稅稅率]/(1-消費稅稅率)
=[(21.08+3.37)×6%]/(1-6%)
=1.56(萬美元)
增值稅=(關稅完稅價+關稅+消費稅)×增值稅稅率
=(21.08+3.37+1.56)×17%
=4.42(萬美元)
銀行手續費=FOB價格×0.4%=0.08(萬美元)
公司手續費=CIF價格×1%=0.21(萬美元)
以上資金合計數=21.08+3.37+1.56+4.42+0.08+0.21+0.7=31.42(萬美元)
資金成本=31.42×30%×5%×1.5+31.42×70%×5%×0.5=1.26(萬美元)
重置成本=(31.42+1.26)×6.8=222.22(萬元人民幣)
所以，該設備的重置成本為222.22萬元人民幣。
4.
【正確答案】：(1)該宗房地產有經濟收益，適宜采用收益法評估。
(2)計算總收益。總收益為客觀收益而不是實際收益
年總收益=60×12×1 800×(1-10%)=1 166 400(元)
(3)計算總費用。
年管理費=1 166 400×3%=34 992(元)
年維修費=2 500×1 800×1.5%=67 500(元)
年稅金=25×1 800=45 000(元)
年保險費=2 500×1 800×0.2%=9 000(元)
所以，年總費用=34 992+67 500+45 000+9 000=156 492(元)
(4)計算房地產純收益。
年房地產純收益=年總收益-年總費用
=1 166 400-156 492
=1 009 908(元)
(5)計算房屋純收益
年貶值額=建筑物重置價/使用年限=(2 500×1 800)/48=93 750(元)
(注意這里，土地使用年限小于房屋耐用年限，采用孰短原則，確認房地產使用者可使用的年限為48年)
房屋現值=房屋重置價-年貶值額×已使用年限
=2500×1800-93 750×1
=4 406 250(元)
房屋純收益=房屋現值×房屋資本化率
=4 406 250×8%
=352 500(元)
(6)計算土地純收益
土地純收益=年房地產純收益-房屋年純收益
=1 009 908-352 500
=657 408(元)
(7)計算土地使用權價值
土地使用權在2010年1月的剩余使用年限為50-3=47(年)
P=657 408/6%×[1-1/(1+6%)^47]=10 248 352(元)
單價=10 248 352/1 000=10 248(元/平方米)
(8)評估結果
本宗土地使用權在2010年1月的價值為10 248 352元，單價為10 248元/平方米。
