2002年房地產估價案例與分析試題及答案
發布時間：2012-07-25 共7頁
（三）某商場土地為有償出讓取得，現擬整體出售，為此于2002年5月30日以收益法為主進行了估價，價值為1200萬元，后因故未能立即成交。2002年8月商場投資100萬元建成了一座自動扶梯用于連接商場的一樓和二樓，隨后于2002年8月30日再次為出售商場而進行評估，估價仍以收益法為主，估得商場價值為1280萬元，問：
1、確定商場在2002年8月30日的交易價格的最終依據是（ ）
A、1200萬加100萬
B、1280萬加100萬
C、200萬
D、1280萬
2、設以上最終確定的價格為P，若為投保火險而對商場進行估價，則評估價值為（ ）
A、P
B、P加上商場的土地使用權價格
C、P減去商場的土地使用權價格
D、P加上商場應補交的土地使用權出讓金
（四）某工廠有一臨街廠房，占地面積900 m2，用地性質為國有劃撥土地，建筑面積為1800 m2，建筑物成新率為80%，房屋所有權證登記的用途為工業。根據當地房地產市場資料，2001年5月該區域工業和商業用途的土地市場價格分別為樓面地價650和1400元/ m2，其中土地使用權出讓金為100和450元/ m2。2001年上半年同一條街上類似新改建的商業用房市場價格平均為建筑面積4250元/ m2，而同期新建上述廠房建筑物的重置價格為建筑面積1500元/ m2。如果工廠將其廠房改造裝修為商業用房的話，需投入的總費用大約是建筑面積750元/ m2。問：
1、如果按工業用途進行評估，估價目的為保險估價，估價時點為2001年5月9日，其合理的評估價值約為（ ）萬元。
A、315.0
B、216.0
C、295.2
D、333.0
2、假設上述規劃允許將其改造裝修成為商業用房，不考慮改造裝修投資的利息、利潤，估價時點同上，該廠房的市場價格約為（ ）萬元。
A、603
B、522
C、450
D、549
（五）回答下列選擇題
1、下列說法中錯誤的是（ ）
A、在假設開發法中，估算未來開發完成后的房地產價值不能采用成本法
B、在同一建筑工程估價項目中不能同時采用成本法和假設開發法
C、假設開發法在形式上是評估新建房地產價格的成本法的倒算法
D、在房地產抵押價值評估中采用成本法評估出的價值不一定是保守的
2、商業物業所處的位置不同，租金會有較大的差異。在同一層商場內，對其租金起最終決定作用的因素是（ ）
A、是否靠近樓梯
B、是否靠近拐角
C、營業額的大小
D、臨街面寬窄
3、下面估價目的的估價結果中肯定不是公開市場價值的是（ ）
A、房地產轉讓價格評估
B、房地產資產入股價值評估
C、房地產抵押價格評估
D、房地產拍賣底價評估
