2002年房地產估價案例與分析試題及答案
發布時間：2012-07-25 共7頁
估價技術報告
一、個別因素分析
××商業城位于××區××，建筑結構為框架結構，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業所處的宗地的地勢平坦，且形狀規則，內部裝修檔次較高，物業管理及維修保養情況良好。
二、區域因素分析（略）
三、市場背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估價方法選用（略）
六、估價測算過程
（一）運用市場比較法估價
由于同類物業的市場交易案例較多，選擇與估價對象狀況最為相似的三個可比實例作為參照，經過充分考慮各物業的差異并作出修正后，得出估價對象的價格。具體的估價測算過程如下：
1、交易情況修正
可比實例A、B、C均為正常價格，因估價對象情況一致，不進行交易情況修正。
2、交易日期修正
有關統計部門的資料表明，2002年房地產的市場價格略有下降，但下降幅度較大的是
高檔寫字樓和住宅。上述三個可比實例均為商業用途，該類物業2002年交易價格比較平穩，且交易日期比較接近，故不進行交易修正。
3、個別因素修正
以上選擇的三宗可比實例的個別因素與估價對象情況有所差異（詳述略），故進行個別因素修正。
4、區域因素修正
可比實例A與估價對象屬于同一個區域，但微觀區位稍有區別，估價對象所處之商業城的區域條件略優于可比實例A；
可比實例B與估價對象屬于同一個區域，但微觀區位稍有區別，估價對象所處之商業城的區域條件略劣于可比實例B；
可比實例C與估價對象屬于同一個區域，但微觀區位稍有區別，估價對象所處之商業城的區域條件略優于可比實例C；
市場比較法估價計算表
物業名稱：商業城三層商鋪 估價時點：2002年6月20日
|
項目名稱 比較因素 |
估價對象 ××商業城 |
可比實例A ××酒店 |
可比實例B ××購物廣場 |
可比實例C ××大廈 |
|
交易情況 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
交易時間 |
2002年6月 |
2002年2月 |
2002年5月 |
2002年6月 |
|
位置（交通） |
××區××路 |
××大道 |
××大道 |
××大道 |
|
樓 層 |
3 |
3 |
3 |
3 |
|
裝 修 |
較好 |
較好 |
普通 |
較好 |
|
繁華程度（臨街） |
較高 |
高 |
一般 |
高 |
|
成交價格 |
7500 |
6700 |
7550 | |
|
交易情況修正 |
100 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
交易日期修正 |
100 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
區域因素修正 |
100 |
100/103 |
100/98 |
100/102 |
|
個別因素修正 |
100 |
100/100 |
100/95 |
100/100 |
|
比準價格（港元） |
7282 |
7297 |
7042 |
