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三、指錯題（本題40分）。

封面及目錄（略）

致委托方函（略）

估價師聲明（略）

估價的假設(shè)和限制條件（略）

                  ××商業(yè)城部分商鋪估價結(jié)果報告

一、委托方：××有限公司（法定代表、住所略）

二、估價方：××房地產(chǎn)估價事務(wù)所（法定代表、住所略）

三、估價對象

估價對象為××商業(yè)城第三層的部分鋪位，即3001－3009號商鋪，總建筑面積為547.15 m2。
××商業(yè)城位于××區(qū)××路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共6層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分
鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。

××商業(yè)城為綜合性百貨商場。其中一層經(jīng)營化妝品及女裝，2層、3層經(jīng)營男女裝，4層
經(jīng)營家用電器及床上用品，5層為兒童樂園，6層為辦公及娛樂場所。

根據(jù)實地查勘及業(yè)主介紹，3層鋪位（3001－3009號）經(jīng)營男女裝，業(yè)主分別與“×”、“╳╳”、“×××”等品牌商家簽訂了租賃協(xié)議。

四、估價目的

為××有限公司向銀行申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)而評估估價對象的公開市場價值。

五、估價時點

2002年6月20日

六、定義價值（略）

七、估價依據(jù)（略）

八、估價原則（略）

九、估價方法

估價人員深入細致地分析了估價對象特點和實際狀況，并研究了委托方提供的資料及所收集的相關(guān)資料，在實際查勘和調(diào)研的基礎(chǔ)上認為，估價對象為商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)在××區(qū)房地產(chǎn)市場出售、出租案例較多，故采用市場比較法及收益法進行估價，并將兩種方法的估價結(jié)果加以綜合，確定最終價值。

市場比較法是將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格進行修正，以此估算估價對象的客觀合理價格的一種估價方法。

收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格的一種估價方法。

十、估價結(jié)果

××有限公司委托評估的位于路商業(yè)城三層的3001－3009號商鋪，建筑面積合計為547.15 m2，該部分房地產(chǎn)在估價時點的公開市場價值為398萬港元，折合人民幣為426萬元（港元：人民幣＝1：1.07）

十一、估價人員（略）

十二、估價作業(yè)日期（略）

十三、估價報告應(yīng)用的有效期（略）