2002年房地產估價案例與分析試題及答案
發布時間：2012-07-25 共7頁
（三）、指錯題
1、估價對象描述未說明建筑物建成年月及土地的產權狀況。
2、未說明租賃期限及租賃協議對估價對象有無影響。
3、市場比較法中實例選用酒店不恰當。
4、實例A、B、C的區域修正錯誤。
5、實例的成交單價未說明是人民幣還是港元。
6、計算租金收入時不能參照不同樓層的租金。
7、計算租金收入時不能參照酒店的租金。
8、計算年收益未考慮空置率。
9、計算年費用時未計算管理費。
10、計算年費用時不能計營業稅。
11、計算房產稅時應按租金收入為基數。
12、未說明選用資本化率的依據。
13、技術報告中的估價結果未折為人民幣。
另一種答案：
1.估價對象描述中缺少房地產權利(權益)狀況的交代描述；
2.土地實物描述不全面；
3.建筑物實物描述不全面；
4.可比實例A為酒店三層，C為綜合樓三層，與估價對象的可比性應加以說明；
5.可比實例成交價格未說明幣種；
6．市場比較法區域因素修正方向A、B、C均錯(比反)了；
7．個別因素有差異，但可比實例A、C未作修正；
8．可比實例B、C的比準價格計算數錯；
9．現租約情況未交代清楚(應考慮租賃協議)，租約期內、期外收益沒有區別計算，導致租金水平計算不準確；
10．收益法中確定租金時，選用的均為比較物業第二層租金，不妥；
11．確定客觀租金，應通過比較調查物業與估價對象各因素的差異后確定；
12．未考慮正常出租率(空置率)因素；
13．收益法未分析未來收益變化趨勢；
14．計算年總費用時未說明購建價格的及數額；
15．房產稅應按租金收入的12％計算；
16．營業稅等費率取16．576％，太高；
17．收益法可獲收益年限取34年未作說明；
18．收益法資本化率確定為9％未說明求取方法和理由；
19．采用收益法估價的結果計算錯誤；
20．缺少確定估價結果的理由說明；
21．未扣管理費。
(特意提供兩種版本答案，供讀者分析比較。所謂的標準答案是沒有的，正所謂仁者見仁，智者見智，經過自己的思考判斷得出的結論，只要符合房地產估價客觀規律和相關法律法規規定，就肯定是對的，像這類題型所挑錯誤只要不犯明顯的錯誤，不會倒扣分，多多多益善。編者注)
（四）、改錯題
1、酒店年總收益=250*280*365*60%=1533萬元
2、酒店會議室年總收益=5*1000*20*12=120萬元
3、自用辦公室價值計算重復，因其價值已包含在酒店的整體價值內
4、計算總價格中的“酒店及會議室價格”不是6007萬，應改為6005萬元。
:-房地產估價師考試
