03年房地產估價理論與方法考試試題及答案
發布時間：2012-08-11 共7頁
參考答案：
一、 單項選擇題:
1、C 2、A 3、C 4、B 5、A 6、C 7、C 8、C 9、A 10、C
11、B 12、B 13、B 14、C 15、B 16、A 17、D 18、A 19、C 20、B
21、C 22、B 23、C 24、C 25、D 26、C 27、A 28、B 29、C 30、A
31、C 32、B 33、B 34、A 35、B
二、 多項選擇題
1、BCDE 2、ABCD 3、ABCD 4、AB 5、ACDE
6、AD 7、BCD 8、ACE 9、BCD 10、ACDE
11、ABD 12、ABD 13、BD 14、ABE 15、BCDE
三、 判斷題
1、√ 2、× 3、√ 4、× 5、√
6、√ 7、× 8、× 9、× 10、×
11、× 12、× 13、×14、√ 15、√
四、 計算題
1、解：
(1) 運用收益法有限年公式求取房地產價格，其公式為：
V=A/Y［1-1/（1+Y）^n］
(2)各層建筑面積=4000×6／24=1000(㎡／層)
(3)計算1層商鋪收益價格
年凈收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19．44(萬元)
V1=19．44／10％×[1-1／(1+10％)50-3]=192．20(萬元)
(4)計算2-3層商場收益價格
年凈收益；1000×2×70％×600=84(萬元)
V2-3=84／10％×[1-1／(1+10％)50-3]= 830．48 (萬元)
(5)計算4層酒樓收益價格
年凈收益：1000×70％×50×12-80000=34(萬元)
V4=34／8％×[1-1／(1+8％)50-3]=413．59(萬元)
(6)計算5-10層辦公樓收益價格
年凈收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186．62(萬元)
V5-10=186．62／7％×[1-1／(1+7％)50-3]=2555．13(萬元)
(7)計算11-24層住宅價格
V11-24=1000×14×4000=5600(萬元)
(8)計算房地產價格
V= V1+V2-3+V4+ V5-10+ V11-24=192．20+830．48+413．59+2555．13+5600
=9591．40(萬元)
2、解：(1)選取可比實例。實例B誤差太大，實例D成交時間與估價時點相隔一年以上，故實例B和實例D不作為可比實例。選取實例A、C、E作為可比實例。
(2)計算公式：估價對象價格=可比實例價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×房地產狀況修正系數
(3)交易情況修正系數為：
可比實例A：100／（100+2）=100／102
可比實例C：100／100
可比實例E：100／（100-3）=100／97
(4)交易日期修正系數為：
可比實例A=(1+1％)^4
可比實例C=(1+1％)^4
可比實例E=(1+1％)^3
(5)房地產狀況修正系數為：
因房地產狀況中的三方面因素產生的作用程度相同，故設三方面的因素的權數相同均為1／3，則有：
可比實例A=100／[100×l／3+(100-2)×1／3+(100-4)×1／3]=100／98
可比實例C=100／[(100+3)×1／3+(100+2)×1／3+(100-2)×1／3]=100／101
可比實例E=100／[100×1／3+(100-1)×1／3+(100+1)×1／3)=100／100
(6)計算比準價格：
比準價格A=5100×(100／102)×(1+1％)^4×(100／98)=5309．20(元／㎡)
比準價格C=5200×(100／100)×(1+1％)^4×(100／101)=5357．57(元／㎡)
比準價格E=5000×(100／97)×(1十1％)^3×(100／100)=5310．83(元／㎡)
(7)將上述三個比準價格的簡單算術平均數作為比較法的估算結果，則有：
估價對象價格(單價)=(5309．20+5357．57+5310．83)／3=5325．87(元／㎡)
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