03年房地產估價理論與方法考試試題及答案
發布時間：2012-08-11 共7頁
四、計算題(共2題，每題10分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答)
1．某房地產占地4000㎡，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產經過兩年開發建成，預計再經過一年銷售招租完畢，屆時各層使用情況預計如下：1層的大堂部分占該層建筑面積的60％，其余部分的75％可用于商業鋪位出租，正常出租率為90％，每1㎡出租面積每月可得凈租金60元；2-3層為商場，營業面積占該層建筑面積的70％，每1㎡營業面積年正常收入為8500元，每年正常營業需投入1000萬元，而該市經營同類商業項目的每平方米營業面積的正常年利潤為600元；第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70％，每1㎡出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬元的運營費用；5-10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當地同類同檔次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80％，出租人需承擔相當于租金收入10％的運營費用；11-24層為商品住宅，其中11層以每1㎡建筑面積3800元的優惠價格售給公司員工，其他層則平均以每1㎡建筑面積4200元對社會售出，當地同類同檔次商品住宅的售價為每1㎡建筑面積4000元。試評估該房地產銷售招租完畢時的市場價值(設資本化率分別為商場10％，酒樓8％，辦公樓7％)。
2．為評估某住宅樓的價格，估價人員在該住宅樓附近地區調查選取了A、B、C、D、 E共5個類似住宅樓的交易實例，其有關資料如下表：
實 例 A 實 例 B 實 例 C 實 例 D 實 例 E
成交價格(元／平方米) 5100 5800 5200 5300 5000
成交日期 2002．11．30 2003．6．30 2003．1．31 2001．7．31 2003．5．31
交易情況 +2％ +21％ 0 0 -3％
區位狀況 0 -3% +3% +1％ 0
房地產狀況 權益狀況 -2％ 0 +2％ -1％ -1％
實物狀況 -4% -5％ -2％ +2％ +1％
上表中，交易情況、房地產狀況中的各正、負值都是按直接比較所得結果。其中，房地產狀況中的三方面因素產生的作用程度相同。另據調查得知：從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場價格每月遞增1．5％，其后至2002年11月1日則每月遞減0．5％，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場價格基本不變，以后每月遞增1％。試利用上述資料根據估價相關要求選取最合適的3個交易實例作為可比實例，并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價(如需計算平均值，請采用簡單算術平均法)。
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