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　　在 2007 年的試題中，有一道案例分析試題很有特點(diǎn)。該試題第一次以讀圖提問的形式出現(xiàn)，新穎、直觀、并且有現(xiàn)場(chǎng)感，受到很多專家和考生的好評(píng)。從考試結(jié)果分析，一些系統(tǒng)學(xué)習(xí)過土地估價(jià)理論，特別對(duì)土地估價(jià)實(shí)際工作具有一定了解考生，答題效果都不錯(cuò)，很容易拿到較高的分?jǐn)?shù)。從答題提示看，這類題目考點(diǎn)比較明確，所以回答問題要簡(jiǎn)潔，文字量并不要求太多，相反會(huì)影響答題效果。類似的題型除了讀圖外，還可以擴(kuò)展到讀表，或者是讀一些證件、以及文件的內(nèi)容等等?？忌綍r(shí)也要加強(qiáng)這方面知識(shí)的了解，考試中遇到這樣的情況后要冷靜。下面對(duì)這道試題做一個(gè)簡(jiǎn)要的分析。試題如下：
　　下面是一份現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作圖稿。 由于只是某估價(jià)師為判斷是否可以接受一宗土地抵押評(píng)估委托而進(jìn)行前期調(diào)查，所以調(diào)查內(nèi)容及標(biāo)注有些粗略。其中，實(shí)線部分為原圖內(nèi)容，虛線部分為該估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)記的有關(guān)信息。請(qǐng)閱讀該圖并回答以下問題。
       1．根據(jù)上圖填寫下面有關(guān)信息。
　　工作底圖種類：（ ）
　　權(quán)利人：（ ）
　　宗地編號(hào)：（ ）
　　所在街坊：（ ）
　　地類：（ ）
　　四至：（ ）
　　2．列出你能夠從上圖中獲得的有關(guān)該宗地個(gè)別條件的信息（提示：不少于 5 個(gè)）。
　　3．列出你能夠從上圖中獲得的有關(guān)該宗地周邊環(huán)境的信息（提示：不少于 8 個(gè)）。
　　4．假定委托方需貸款 300萬元，該地貸款率為60％，該區(qū)域商業(yè)用地平均容積率為2.
00，估價(jià)對(duì)象建筑占地面積為 120平方米，經(jīng)過你的判斷，估價(jià)師能否做出可以接受委托的決定？列出你的判斷依據(jù)（提示：簡(jiǎn)要計(jì)算步驟）。
　　從提問的內(nèi)容看，試題主要考察參加考試人員對(duì)常用圖件的識(shí)別、 圖上信息的提取和應(yīng)用圖件工作的能力。會(huì)閱讀一些基礎(chǔ)圖件，比如地形圖、規(guī)劃圖、地籍圖，還有土壤圖、地質(zhì)圖等等，是估價(jià)師應(yīng)該具備的基礎(chǔ)能力。圖件在估價(jià)中有很多用途，不僅能夠提供給估價(jià)師一些專業(yè)的信息，而且還能夠作為估價(jià)的證據(jù)，或者改造后繪制一些示意圖，也可以復(fù)制一些圖紙作為工作的底稿。本題給出的正是一份工作底圖，圖上標(biāo)出了估價(jià)師在現(xiàn)場(chǎng)觀察到的一些情況，是某估價(jià)師為判斷是否可以接受一宗土地抵押評(píng)估委托而進(jìn)行前期調(diào)查信息。這種利用某一類圖紙作為工作底圖的情況是常見的，圖上所標(biāo)示的信息也并不復(fù)雜。
　　第一問是識(shí)別底圖的類型。每一種專業(yè)圖件都有其獨(dú)有的要素，抓住這些要素就能準(zhǔn)確判斷圖件類型。該圖顯然是一份宗地圖（如果回答為地籍圖也正確，因?yàn)樽诘貓D是地籍圖的一種） ，這可以根據(jù)實(shí)線和一些標(biāo)注進(jìn)行判斷。事實(shí)上，關(guān)于下面要求填寫權(quán)利人、四至等信息也可以判斷這一點(diǎn)。關(guān)于這一點(diǎn)回答正確的考生并不是很多， 這說明大多數(shù)考生學(xué)習(xí)對(duì)基本的土地管理知識(shí)學(xué)習(xí)并不扎實(shí)和系統(tǒng)。其它答案可以直接在圖上找到： 權(quán)利人為黃坪旅游公司，宗地編號(hào)為 34.00－21.50－75－5，所在街坊為 74，地類為 242，四至分別為東臨東安河，南臨黃坪中學(xué)，西臨麗景巷，北臨大場(chǎng)路） 。
　　第二問是很簡(jiǎn)單的，根據(jù)圖上的標(biāo)注讀出關(guān)于宗地個(gè)別因素信息，雖然不難，但是考生要注意哪些是個(gè)別因素信息，需要先從圖上找到信息，然后根據(jù)個(gè)別因素的條件的標(biāo)準(zhǔn)衡量判斷一下即可?；卮疬@類問題要盡量發(fā)掘，有些信息可能相對(duì)隱蔽一些，否則容易失分。根據(jù)題意和圖上的情況，可以有以下個(gè)別因素：用途：商業(yè)；土地面積：308 平方米；臨街，街角地；矩形，規(guī)則；南高北低；地址狀況較好；建筑密度較低；向東發(fā)展受到限制等等。
　　第三問需要列出有關(guān)該宗地區(qū)位條件和周邊環(huán)境的信息，和第二問是類似的問題。根據(jù)題意和圖上的情況，可以有以下地區(qū)位條件和周邊環(huán)境的信息：二級(jí)地、銀行、商場(chǎng)、郵局、學(xué)校、道路、河流，略有污染、古橋等等。
　　第四問稍微復(fù)雜一點(diǎn)， 問估價(jià)師能否根據(jù)所圖上看到的信息，做出是否可以接受委托的決定，實(shí)際上是要判斷圖上給出的土地價(jià)格能不能達(dá)到貸款的額度。這一點(diǎn)在估價(jià)練習(xí)中其實(shí)經(jīng)常遇到， 只是這次需要在圖中尋找土地的價(jià)格而已。圖中能夠確定地價(jià)的信息有基準(zhǔn)地價(jià)和土地面積，其中基準(zhǔn)地價(jià)為 1200 元/平方米，土地面積為308 平方米。應(yīng)該說有了這兩個(gè)信息可以進(jìn)行基本的判斷了， 但是這里面還有一個(gè)關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)是否進(jìn)行容積率修正問題要判斷，還是需要從圖中所給的信息中得到答案。在圖中，可以根據(jù)建筑層數(shù)、基座面積和土地面積計(jì)算容積率，計(jì)算結(jié)果小于該區(qū)域的平均容積率2，所以最后判斷所用基準(zhǔn)地價(jià)不需要進(jìn)行容積率修正。具體要點(diǎn)如下：
　　不能接受。
　　該地塊容積率：120×5÷308＝1.94
　　該區(qū)域商業(yè)用地平均容積率：2.00
　　該區(qū)域商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)：1200 元/平方米
　　該地塊估計(jì)地價(jià)：1200×308＝369600（元）
　　該地塊可能的貸款額：369600×60％＝221760（元），小于 300萬元。