2012年土地估價師考試模擬試題：估價方法
發布時間：2012-07-25 共1頁
估價方法
| 一、單項選擇題： |
| 1．估價中要考慮城市規劃對土地價值的影響，在一定程度上體現了土地估價的( )。 |
| 正確答案:C 解題思路：這是對合法原則的考點，土地估價應以估價對象的合法權益為前提進行。 |
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| 2．如果認為土地轉換用途后使用最為有利，應以轉換用途后使用為前提進行估價。土地轉換用途的條件是，預計轉換用途所帶來的土地價值的( )大于轉換用途所需的費用。 |
| 正確答案:C 解題思路：這是土地估價的最有效使用原則及最佳利用方式選擇依據的考點。 |
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| 3．市場法估價需要具備的條件是同一供求范圍內，并在估價時點的近期，存在著較多的( )。 |
| 正確答案:C 解題思路：運用市場成本法進行估價，需要具備的條件是同一供求范圍內并在估價時點的近期，存在著較多的類似土地的交易。 |
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| 4．采用成本逼近法評估某工業區內的一宗土地價格，土地開發費應與估價目的相對應的( )求取。 |
| 正確答案:B 解題思路：該題是成本逼近法中計算土地開發費用的考點，對于一般地區來說，可以根據投資開發分攤的情況來區分，由市政投資建設的應屬于宗地外，由企業投資建設的應屬于宗地內。 |
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5．某區域內的甲、乙兩宗地除容積率外，其他條件都一樣，已知甲宗地的樓面地價為800元／平方米，容積率為1.0，若乙宗地的樓面地價為580元／平方米，該區域土地價格的容積率修正系數如下表，則乙宗地的容積率為( )。 |
| 正確答案:D 解題思路：該題屬于對容積率修正的一個靈活考查，因甲乙兩宗地除容積率外其他條件一樣，則可對其進行客積率修正，即：甲宗地價格／甲容積率修正系數＝乙宗地價格／乙客積率修正系數，則有甲樓面地價×甲容積率／甲容積率修正系數＝乙樓面地價×乙客積率／乙容積率修正系數，將數據代入求取，800×1／1＝580×乙容積率／乙修正系數，即得到乙容積率為4，做該題時注意區分容積率和容積率修正系數的含義，否則就會做錯。 |
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| 二、多項選擇題： |
| 6．運用市場比較法估價需要建立價格可比基礎，主要包括( )等。 |
| 正確答案:AB 解題思路：運用市場比較法估價需要建立價格可比基礎，主要包括統一付款方式，統一采用單價，統一幣種和貨幣單位，統一面積內涵，統一面積單位。 |
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| 7．下面屬于收益性房地產的是( )。 |
| 正確答案:AB 解題思路：未開發土地不產生收益。 |
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| 8．市場比較法估價需具備的條件是( )。 |
| 正確答案:ABC 解題思路：市場比較法估價需具備的條件是在同一供求范圍內并在估價時點的近期，存在著較多類似土地的交易。 |
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| 9．在調查某宗待開發土地的基本情況時，主要調查的方面包括( )。 |
| 正確答案:ABCD 解題思路：在調查某宗待開發土地的基本情況時，主要要搞清楚土地的位置、土地的面積、大小、形狀、地質和水文狀況、平整程度、城市規劃條件、土地的權利。 |
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| 10．成本法中的投資利息的計算基數包括( )。 |
| 正確答案:ABCD 解題思路：土地取得成本、開發成本、管理費用和銷售費用均應計算利息。 |
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| 三、情景分析題： |
| （11-12題共用題干） |
| 某市區現有一棟1997年6月建成的辦公樓需要進行抵押評估，估價時點設定為2007年6月。該樓在建成后就已補辦了土地出讓手續，出讓期為50年。已知資料如下：①建筑面積20000㎡，容積率為5；②全部用于出租，出租率為80％;③同類物業市場租金水平按使用面積計為每月150元／平方米；④同類物業使用面積與建筑面積之比平均為1：1.5；⑤房屋重置價格為2000元／平方米，耐用期為50年，殘值率為0；⑥有關出租成本有房產稅（按年租金的12％計）、年折舊、物業管理成本（按使用面積計，每年100元／平方米）、保險費（按使用面積計，每年32元／平方米）；⑦房地產綜合還原率為10％。根據上述情況回答以下問題。 |
| 11．該辦公樓在估價時點時的市場價格為( )萬元。 |
| 12．該宗土地在估價時點的單價為( )元／平方米。 |
| 正確答案:11．B；12．A 解題思路：1.①辦公樓年總收益：150×12×(1／1.5)×20000×80％＝19200000（元）＝1920（萬元）②各項費用：房產稅＝1920×12％＝230.4（萬元）年折舊＝2000／50×20000＝80(萬元)物業管理成本及保險費＝(100＋32)×20000×(1／1.5)＝176（萬元）③辦公樓年純收益＝1920－230.4－80－176＝1433.6（萬元）④辦公樓估價時點時的市場價格＝1433.6／10％×[1－1／(1＋10％)40]＝14019（萬元） 2.①辦公樓估價時點時的市場價格：14019萬元②辦公樓估價時點房屋價格＝2000×20000×(40／50)＝3200（萬元）③辦公樓估價時點土地價格＝14019－3200＝10819（萬元）④土地單價＝10819／4000＝27047.5（元／平方米） |
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| 四、判斷題： |
| 13．資金的時間價值又稱貨幣的時間價值，是指現在的資金與將來同樣多的資金相比，資金的價值是相同的，只是時間上的不一致。( ) |
| 正確答案:B 解題思路：資金的時間價值又稱貨幣的時間價值，是指現在的資金比將來同樣多的資金具有更高的價值。 |
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| 14．對于估價時點這個特定的時間，既不是委托人也不是估價人員可以隨意假定的，必須根據估價目的來確定。( ) |
| 正確答案:A 解題思路：該題是對房地產估價中的估價時點原則的考查。根據該原則，在估價中特別要注意估價目的、估價時點、估價對象狀況和房地產市場狀況四者的匹配關系，其中估價目的是龍頭，確定了估價目的，其他便可以根據估價目的來確定了。在估價中，根據需要，房地產狀況始終是估價時點的狀況，如果估價為現在的時點，用以前的房地產狀況顯然是不行的，但估價對象狀況就要根據估價目的而定了，例如在損害和保險理賠估價中就需要使用估價對象過去的狀況進行理賠，而不能用現在已損壞的估價對象狀況進行估價。 |
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| 15．土地市場比較活躍的地區，對各類土地的估價一定都能采用市場法估價。( ) |
| 正確答案:B 解題思路：雖然土地市場比較活躍，但有些類型的土地不適合市場比較法估價。 |
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| 16．最高最佳使用原則要求評估價值應是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最適合收益的使用方式的估價結果。( ) |
| 正確答案:B 解題思路：最高最佳使用原則要求評估價值應是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價結果。 |
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| 17．最佳用途的選擇，要考慮土地位置的可變動性及這種用途的現實社會需要程度和未來發展趨勢。( ) |
| 正確答案:B 解題思路：最佳用途的選擇，要考慮土地位置的可接受性及這種用途的現實社會需要程度和未來發展趨勢。 |
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| 五、計算題： |
18．某宗住宅用地土地使用年期70年，容積率為2.O。選擇某比較案例的成交價格為1800元／平方米，土地使用年期50年，容積率1.5。與待估宗地相比，比較案例的區域因素條件優于待估宗地，修正系數為3％，個別因素條件比待估宗地差，修正系數為3％。該城市住宅地價的容積率修正系數如下表，土地還原利率為8％，則待估宗地土地價格為( )元／平方米。 A.2743 B.2744 C.2746 D.2749 |
正確答案: 待估宗地價格＝1800×101.71％×(1／97％)×(1／103％)×(1.8／1.2)≈2749（元／平方米） |
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| 19．有一宗工業用地，土地取得費及相關費為15萬元，為自有資金投入，土地開發費為20萬元，通過銀行貸款取得，貸款利率為6％，土地開發期為1.5年，經調查，該宗地各項費用投入符合一般水平，則在成本逼近法計算中的投資利息為( )元。 |
| 正確答案: 因為該宗地各項費用投入符合一般水平，則使用成本逼近法計算，土地取得費及其稅費利息以整個取得費為基數，計息期為整個開發期；開發費及其稅費利怠可采用以整個開發期為基數，計息期為開發期一半，則有  。 |
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| 20．某房地產開發商現取得一宗商業用地的最高年期土地使用權，預計用三年時間完成項目開發建設，經分析測算，項目建成后的年房地純收益為320萬元，若綜合還原率為8％，折現率為12％，則該項目開發完成后的房地產現值為( )萬元。 |
| 正確答案: 該題一隱含條件是商業用地最高使用權限是40年，項目建成后的房地總價值＝  ＝4000×0.942＝3768（萬元），折現為3768／(1＋12％) .gif) ＝2682(萬元)。 |
