2012年土地估價師考試仿真試題(七)
發布時間：2012-07-25 共1頁
仿真試題(一)
一、單項選擇題：
1．下列不屬于單元劃分方法的是( )。
A．多種因素判定法
B．均質地域法
C．網格法
D．疊置法
正確答案:A
2．( )是土地定級工作中必須涉及的一個重要因素，是反映土地經濟區位最重要的指標。
A．繁華程度
B．道路通達度
C．商業繁華影響度
D．基礎設施完善度
正確答案:C
3．由因素中的不同水平造成觀察值之間存在差異的，稱為( )誤差。
A．組內
B．隨機
C．組間
D．系統
正確答案:D
4．下列不屬于影響不動產價格的心理因素的內容是( )。
A．價格預期和購買心態
B．欣賞趣味
C．時尚風氣
D．價值觀的變化
正確答案:A
5．根據定級目的要求，也可選擇分等中間成果，下列不可作為修正的基礎的是( )分等指數。
A．自然質量
B．自然
C．經濟
D．利用
正確答案:C
二、多項選擇題：
6．基準地價評估的基本要求有( )。
A．評估數據要符合數理統計要求
B．樣本數據要準確
C．評估數據以現時土地成本為主
D．評估模型選擇要合理
E．要以級或均質區域為單位，分行業測算土地收益和評估土地價格
正確答案:ABDE
7．城鎮土地分等中的城鎮區位因素包括( )。
A．城鎮非農產業規模
B．交通區位
C．金融狀況
D．政策法規
E．城鎮對外輻射能力
正確答案:BE
8．影響地價的交通條件主要有( )。
A．區域的交通類型
B．區域交通管制
C．道路狀況
D．區域土地利用性質
E．區域的車流量
正確答案:AC
9．影響土地價格的人口因素包括( )。
A．人口密度
B．人口自然增長率
C．人口素質
D．家庭人口構成
E．人口分布
正確答案:ACD
10．市場中通過這種商品價格變化及供求變化的內在( )關系，實現對資源的優化配置，達到對市場進行調控的目的，并成為市場經濟的重要運行規律。
A．互成正比例
B．互成反比例
C．相互配合
D．相互聯系
E．相互制約
正確答案:DE
三、情景分析題：
（11-15題共用題干）
某企業于2008年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業用地，土地總面積為3000m，交納的土地出讓金為30元／m，該宗地土地開發程度已達到“五通一平”(通路、通電、通水、通信、排水及場地平整)。2009年12月31日，該企業因改制需要進行土地價格評估，經調查，該地區土地取得費(含稅費)平均為10萬元／畝，“五通一平”土地開發費為8萬元／畝，在土地開發期內均勻投入，土地開發周期為1年，銀行貸款年利率為5．5％，投資利潤率為10％，土地還原率為6％，50年期出讓金水平仍保持不變。根據以上情況，回答51～55小題的問題。
11．該宗地于2009年12月31日的單位地價為( )元／m。
A．320．69
B．342．58
C．418．76
D．360．50
12．下列各項費用中，不屬于土地取得費的是( )。
A．勞動力安置費
B．土地平整費
C．拆遷費
D．征地費
13．利用剩余法所計算的待開發土地的價格是開發商取得土地所能支付的( )費用。
A．最高
B．最低
C．合理
D．總
14．反映宗地在一般市場條件下正常地價水平，作為政府對地價和地產市場進行具體管理的依據的地價形式是( )地價。
A．宗地
B．出讓
C．基準
D．標定
15．下列對土地估價描述不正確的是( )。
A．土地估價依據的理論與方法與機器、設備、建筑物等估價所依據的理論與方法并不完全一致
B．同樣一塊土地，其價格的高低與土地權利狀況密切相關，不同的權利可能導致價格相差很大
C．同一塊土地，規劃可使之一夜之間身價百倍，也可使之無人問津，這是土地估價必須考慮的經濟因素對地價產生的深刻影響
D．土地估價必須充分收集土地市場資料，把握土地市場的過去、現在和未來
正確答案:11．A；12．B；13．A；14．D；15．C
（16-20題共用題干）
某城市擬對市中心區域進行舊城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000m。其中宗地A為一舊住宅區，土地總面積為8500m；宗地B為企業甲所使用的國有劃撥土地，土地面積為7000m，土地現狀用途為工業，由于規劃限制，該企業計劃搬遷到城市郊區；宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地，土地面積為1500m，出讓用途為商業，出讓年期為40年，已使用5年；宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000m，出讓用途為商業性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏建設資金，該宗地已閑置5年。上述四宗地由當地市土地收購儲備中心代表政府進行統一收購，經整理后按照規劃擬建成一商業中心，規劃建筑容積率為2．0～3．5。根據上述情況，回答56～60小題的問題。
16．市土地收購儲備中心在對宗地A進行收購補償時，包括( )補償。
A．房屋
B．土地
C．收益
D．住房
17．為保證企業甲的順利搬遷，市土地收購儲備中心需對其所使用的國有劃撥土地進行補償，對該國有劃撥土地價格進行評估的方法包括( )。
A．收益還原法
B．路線價估價法
C．市場比較法
D．基準地價系數修正法
18．根據國家有關規定，市土地收購儲備中心在收購宗地C時，應將其用途設定為( )。
A．工業
B．商業
C．市政公用
D．金融業
19．該中心區域經整理后，屬于經營性用地，可采用的出讓方式包括( )。
A．招標
B．劃撥
C．掛牌
D．拍賣
20．當采用剩余法進行評估時，應收集的資料有( )。
A．開發后的不動產市場售價
B．開發中的有關建筑費、專業費用及其他費用
C．待估宗地所在土地級別
D．土地還原率、年貸款利率等參數
正確答案:16．AB；17．ACD；18．B；19．ACD；20．ABD
四、計算題：
21．某單位于2001年11月以有償出讓方式取得A地塊50年土地使用權，并于2003年11月在此地塊上建成建筑物B．A地塊面積2000m，建筑面積2500m，當時出讓地價為100萬元，建筑造價為300萬元，其經濟耐用年限為48年，殘值率為4％。2006年11月該單位為與外商合資，需將該房地產評估作價，據調查，2001-2006年該地區物價指數平均每年上漲8％，目前該地塊周圍地區征地等各項費用為20萬元／畝，土地開發費為2億元／km，當地銀行貸款年利率為12％，土地開發周期平均為1年，土地開發投資回報率為15％，當地土地增值收益率為15％，土地還原率為10％，目前該類建筑的重置價為1500元／m，試根據上述資料評估該單位房地產現值。
正確答案:
1．解題思路與方法選用
根據題意，需估價的是一宗新開發的土地，適宜選用成本逼近法評估。對已有房屋的估價適宜采用重置價格折舊法。
2．解題步驟
第一步：采用成本逼近法計算土地使用權現值。
(1)土地取得費=20萬元／畝=300元／m
(2)土地開發費：2億元／km=200元／m
(3)計算利息=300×[(1+12％)-1]+200元／m×[(1+12％)-1]=47．67(元／m)
(4)計算開發利潤=(300+200)×150A-75(元／m)
(5)成本地價：(1)+(2)+(3)+(4)=622．67(元／m)
(6)土地出讓增值收益=622．67×15％=93．40(元／m)
(7)計算土地使用權現值。
目前剩余年期為45年，即土地使用權現值為：
(622．67+93．40)×[1-1／(1+10％)]=706．25(元／m)
(8)土地使用權總價=706．25×2000=1412500(元)
第二步：用重置成本折舊法計算房屋現值。
因為出讓期滿，土地及地上建筑物由政府無償收回，使用者得不到殘值。因此，全部重置價必須在使用年期內折舊完畢。
年折舊費=重置價／耐用年限
=1500×2500／48
=78125(元)
建筑現值=重置價-年折舊費×已使用年限
=1500×2500-78125×3
=3515625(元)
第三步：計算房地產現值。
房地產現值=土地使用權現值+建筑物現值
=1412500+3515625=4928125(元)
22．某開發公司擬對政府招標出讓的某宗地進行投標，該宗地出讓年期為40年，規劃限定建造20000m的賓館，據該公司進行的市場調查和可行性分析，預計開發周期為2年，估計建成后客房平均出租率為80％，可經營面積比例為75％，年租金為600元／m，房屋出租中每年的經營費用包括：管理費按年租金的3％計、年維修費按年租金的8％計、保險費不計、稅金按年租金的12％計、年折舊費按年維修費的80％計。該類建筑耐用年限50年，殘值率為0，建筑費和專業費預計為1500元／m，第一年投入60％，第二年投入40％，貸款年利率為15％，當地房地產綜合還原利率為8％，開發商要求總利潤不低于開發完成后總價值的15％，取得土地使用權需支付的法律、估價等專業費用為地價的2％。試估算開發商所能支付的最高投標地價款。
正確答案:
第一步：計算開發后不動產價格。
(1)計算年出租總收入。
600×20000×80％×75％=720(萬元)
(2)計算出租總支出(保險費不計)。
管理費=720×3％=21．6(萬元)
維修費=720×8％=57．6(萬元)
稅金=720×12％=86．4(萬元)
年折舊費=57．6×80％=46．08(萬元)
年出租總支出=21．6+57．6+86．4+46．08=211．68(萬元)
(3)計算年出租純收入。
720-211．68=508．32(萬元)
(4)計算開發后不動產總價。
(508．32／8％)×[1-1／(1+8％)]=6012．85(萬元)
第二步：計算建筑費與專業費。
1500×20000=3000(萬元)
第三步：計算開發利息。
3000×60％×[(1+15％)-1]+3000×40％×[(1+15％)-1]=506．69(萬元)
第四步：計算開發利潤。
6012．85×15％=901．93(萬元)
第五步：計算開發完成時地價。
6012．85-3000-506．69-901．93=1604．23(萬元)
第六步：目前可能的最高投標地價。
1604．23／[(1+15％)×(1+2％)]=1189．24(萬元)
