2012年土地估價師考試模擬試題：成本逼近法
發布時間：2012-07-25 共1頁
成本逼近法
| 一、單項選擇題： |
| 1．采用成本逼近法評估位于某工業區內的單宗土地價格，計算土地開發費時應按( )求取。 |
| 正確答案:D 解題思路：注意土地開發費用的分攤問題，分攤的基本原理為：應分攤費用＝受益程度×設施總費用。所以不僅僅是宗地內外投入的費用總和，還應當考慮分攤情況。 |
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| 2．成本逼近法主要適用于( )的估價。 |
| 正確答案:D 解題思路：成本逼近法主要適用于工業用地估價，新開發土地、新增建設用地的估價。 |
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| 3．在成本逼近法中計算利潤時( )。 |
| 正確答案:C 解題思路：成本逼近法中投資利潤的計算公式為：投資利潤＝（土地取得費＋土地開發費＋稅費）×投資回報率。利息不作為計算利潤的基數。 |
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| 4．下列各項費用中不屬于土地取得費的是( )。 |
| 正確答案:D 解題思路：土地取得費按用地單位為取得土地使用權而支付的各項客觀費用計算。征用農村集體土地時，土地取得費就是征地費用，包括兩部分：土地取得費及相關稅費。城鎮國有土地的土地取得費按拆遷安置費計算。拆遷安置費主要包括拆除房屋及構筑物的補償費、拆遷安置補助費及相關稅費。 |
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| 5．成本逼近法一般適用于( )的估價。 |
| 正確答案:D 解題思路：一般成本逼近法適用于；新開發土地，不適用建成區域已開發土地估價。 |
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| 二、多項選擇題： |
| 6．采用成本逼近法評估住宅用地劃撥土地使用權價格時，其土地成本應包括( )。 |
正確答案:ABC 解題思路：成本逼近法的基本公式 式中V--土地價格； --土地取得費；E --土地開發費；T--稅費；R --利息；R --利潤；R --土地增值； --土地成本價格。 |
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| 7．成本逼近法確定土地價格時除考慮土地取得費、土地開發費外，還應加上( )。 |
正確答案:ABCE 解題思路： 式中V--土地價格； --土地取得費；E --土地開發費；T--稅費；R.gif) --利息；R.gif) --利潤；R.gif) --土地增值； --土地成本價格。 |
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| 三、判斷題： |
| 8．采用成本逼近法評估地價時，土地取得費及其稅費利息是以整個取得費為基數，計息期為整個開發期的一半。( ) |
| 正確答案:B 解題思路：采用成本逼近法評估地價時，土地取得費及其稅費利息是以整個取得費為基數，計息期為整個開發期。 |
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| 9．成本逼近法的基本公式為：土地價格＝土地取得費＋土地開發費＋利息＋利潤＋土地增值收益。( ) |
| 正確答案:B 解題思路：成本逼近法的基本公式為：土地價格＝土地取得費＋土地開發費＋利息＋利潤＋稅費＋土地增值收益。 |
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| 10．成本逼近法一般適用于有收益的商業物業的評估。( ) |
| 正確答案:B 解題思路：成本逼近法一般適用于：既無收益又元交易情況的學校、公園及公共建筑、公益設施、園地等特殊性土地的估價。 |
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| 11．若土地取得費為10萬元／畝，開發費用為10萬元／畝，開發周期為一年，開發費用均勻投入，當地一年期貸款利息率為10％，則用成本逼近法計算地價時，兩次費用的利息之和為2萬元／畝。( ) |
正確答案:B 解題思路：土地取得費的利息應當是整個開發周期，計息期為一年，10×(1＋10％) ;開發費用均勻投入，以整個開發費為基數，計息期為開發期（或資金投入期）的一半，10×(1＋10％) ，答案錯誤。 |
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| 12．采用成本逼近法進行地價評估，其中的土地取得費是指因土地所有權由農民集體所有轉為國家所有而發生的費用。( ) |
| 正確答案:B 解題思路：土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用。 |
