2009年土地估價案例與報告模擬試題（十三）
發布時間：2010-01-14 共1頁
多選題：
1、商業用地，宜采用（ ）估價
A、剩余法
B、基準地價系數修正法
C、收益還原法
D、市場比較法
E、成本逼近法
標準答案：a，b，c，d
解析：商業用地，宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準地價系數修正法估價
2、以下屬于影響商業用地的區域因素有（ ）
A、距商業中心的距離
B、商務設施的種類規模與集聚程度
C、客流的數量與質量
D、社區規模功能與安全保障
E、產業管制
標準答案：a，b，c
解析：商業用地的區域因素：（1）自然因素：區域在城鎮中的位置等；（2）社會因素：常住人口及流動人口數量、社會人文環境等；（3）交通狀況：街道狀況、道路狀況與交通便捷程度等；（4）基礎設施狀況|考試|大|：供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等基礎設施與公用服務設施狀況等；（5）商業繁華程度；距商業中心的距離、商務設施的種類規模與集聚程度、經營類別、客流的數量與質量等，（6）行政因素：區域經濟政策、土地規劃及城鎮規劃限制、交通管制等；（7）環境因素：區域環境與景觀、噪音空氣污染及危險設施或污染源的臨近程度等
3、農用地的價格影響因素主要有（ ）
A、自然因素
B、社會因素
C、特殊因素
D、經濟因素
E、政策因素
標準答案：a，b，c
解析：農用地主要價格影響因素主要有自然因素、社會因素及特殊因素
4、對于已建立農用地基準地價的地區，農用地估價可采用（ ）
A、基準地價系數修正法
B、基準地塊評估法
C、市場比較法
D、定級指數模型評估法
E、收益還原法
標準答案：a，b，d
解析：對于已建立農用地基準地價的地區，可采用基準地價系數修正法、定級指數模型評估法、基準地塊法評估得出宗地農用地質量價格
5、下列對教育、科技、衛生、文化、體育用地要點表述不正確的是（ ）
A、該類用地的特點是收益很小或無收益
B、該類用地土地取得費的確定一般取城鎮拆遷安置補助費、利潤率、土地增值收益率等參數
C、該類用地適宜采用|考試|大|成本逼近法、收益還原法及剩余法評估
D、采用收益還原法用的是特設收益
E、該類用地的土地取得費一般比工業用地高
標準答案：c，d
解析：（一）教育、科技、衛生、文化、體育用地特點該類用地的特點是：收益很小或無收益，且所處位置多位于市（縣、鎮）中心、（二）教育、科技、衛生、文化、體育用地主要價格影響因素參照居住、工業和商業的影響因素，根據實際情況選擇確定、（三）教育、科技、衛生、文化、體育用地估價的技術思路該類用地適宜采用成本逼近法、收益還原法（有收益或潛在收益）及|考試|大|基準地價系數修正法評估、（四）教育、科技、衛生、文化、體育用地估價方法選擇與應用1、采用成本逼近法評估時，土地取得費的確定一般取城鎮拆遷安置補助費，利潤率、土地增值收益率等參數，并應比工業用地的相應參數要高2、區域位置較好的，可參照同區域地價水平相近用途（商業、住宅）的基準地價進行估價，考慮年期和用途修正（進行減價修正）；一般參照工業用地基準地價進行評估，不進行年期和用途修正3、采用收益法用的是整體收益
判斷題：
6、教育、科技、衛生、文化、體育用地的利潤率比工業低、（ ）
標準答案：錯誤
解析：采用成本逼近法評估時，土地取得費的確定一般取城鎮拆遷安置補助費，利潤率、土地增值收益率等參數，并應比工業用地的相應參數要高
