2009年土地估價師實務預測試題（十一）
發布時間：2010-01-14 共1頁
多選題:
1、估價要考慮( )等因素對土地收益的影響。
A．社會經濟發展
B．土地利用方式
C．土地預期收益
D．土地利用政策
E．地塊小
標準答案：a, b, c, d
解析：地估價就是估價人員依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按地產的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下某一時點的價格的過程。
2、替代原則可以在( )估價方法中得以應用。(2002年真題)
A．路線地價法
B．市場比較法
C．基準地價系數修正法
D．收益還原法
標準答案：a, b, c, d
解析：市場比較法是直接進行比較計算土地價格，通過選取交易案例與待估地塊進行比較來確定待估地塊價格，路線地價法是根據替代原則制定路線價和修正系數表來計算土地價格。某地塊的價格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產生同等純收益的其他地塊的投資額和價格，這是收益還原法的應用。基準地價評估是先評定土地使用價值，進行分等定級，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級，在此基礎上再測算其平均價格；而基準地價系數修正法評估宗地價格時，則是在基準地價基礎上，通過待估宗地條件與區域內一般條件的比較，對基準地價進行系數修正，評估出宗地價格。由此可以看出，這實際上都是替代原則在基準地價系數修正法中的具體運用。
3、土地估價中的替代原則是指土地價格水平( )。
A．由具有相同性質的替代性土地的價格所決定
B．由最了解市場行情的買賣者按市場交易案例相互比較后所決定
C．可通過比較地塊的條件和使用價值來確定
D．根據過去實際收益的高低來確定
標準答案：a, b, c
解析：土地估價中的替代原則可概括如下：
1．土地價格水平由具有相同性質的替代性土地的價格所決定；
2．土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格；
3．土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。
4、根據土地估價原則，( )應成為估價的主要依據。
A． 既往收益
B．實際收益
C．客觀收益
D．預期收益
標準答案：c, d
解析：根據最有效利用原則和預期原則可知道。
判斷題:
1、土地與一般商品均可通過市場進行交易，因而土地估價的原理與方法和商品價格評估的原理與方法基本相同。( )
標準答案：正確
解析：這是土地價格的一般屬性。
2、土地價格是由土地的效用、相對稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影響形成的。( )
標準答案：正確
解析：這是土地價格的根本屬性。
3、土地估價原則都是孤立的，每個原則對應每種不同估價方法。( )
標準答案：錯誤
解析：土地估價原則是有直接或間接的聯系，應當綜合運用，正確把握土地價格。
4、剩余法估價及收益還原法估價中土地收益確定，都是預期收益原則的具體應用。( )
標準答案：正確
解析：剩余法估價及收益還原法總收益的測算，應用了預期收益原則。
5、最有效使用應當以預測原則為基礎，就過去、現在以至將來作長遠的考慮后予以確定。( )
標準答案：正確
解析：最有效使用方式持續性的判定至關重要，因為這直接影響將來的使用方式及收益量，這里又涉及到預期收益原則的運用。
6、對土地的估價必須是對合法用途利用下的宗地進行，并且土地估價要遵循相關法律法規的規定。( )
標準答案：正確
解析：土地使用權價格評估必須以估價對象的合法利用為前提。同時，土地估價還要遵循相關法律法規的規定。
