2009年土地估價案例與報告練習題（四）
發布時間：2010-01-14 共1頁
一、單選題：
1、對于基準地價更新，下列說法正確的是（ ）。
A.更新必須是全面的更新
B.可以以地價指數為依據進行更新
C.更新只要局部更新即可
D.以上說法都不正確
標準答案：b
解析：城鎮基準地價更新內容：一般基準地價體系建立后，需要根據市場變化定期做更新，更新內容依據市場變化狀況而定，市場變化小時只需對價格做局部調整；市場變化時需要調整級別等。
城鎮基準地價更新技||術途徑：
（1）以土地定級（或均質地域）為基礎，以市場交易地價資料為依據，更新基準地價。
（2）以土地定級為基礎，以土地收益為依據，以市場交易地價資料為參考，更新基準地價。
（3）以土地定級（或均質地域）為基礎，以地價指數為依據，更新基準地價。
2、對于商業用地的影響因素而言，環境質量因素的兩個主要指標是（ ）。
A.人文環境與經濟環境
B.人文環境與自然環境
C.社會環境與經濟環境
D.社會環境與自然環境
標準答案：b
解析：對于商業用地的影響因素，環境質量因素的兩個主要指標是人文環境與自然環境。
3、對于基準地價評估的技術途徑，描述最準確的是（ ）。
A.在土地市場發達地區，在土地等級及或均質地域劃分基礎，用市場交易價格等資料評估
B.在土地市場發達地區，以土地定級為基礎，土地收益為依據評估
C.在土地市場欠發達地區，以土地定級為基礎，用市場交易價格等資料評估
D.在土地市場發達地區，以影響地價的土地條件和因素劃分均質地域為基礎，土地收益為依據評估
標準答案：a
解析：在土地市場發達地區，在土地等級及或均質地域劃分基礎，用市場交易價格等資料評估
4、農用地基準地價可以（ ）為基礎，采用土地投入產出資料和市場交易地價資料，按地價平均法更新。
A.農用地分等
B.標準樣||地
C.農用地定級
D.農用地質量指數
標準答案：c
解析：農用地基準地價可以農用地定級為基礎，采用土地投入產出資料和市場交易地價資料，按地價平均法更新。
5、農用地基準地價可以利用標準地塊資料，根據標準地塊價格或（ ）更新。
A.地塊質量指數
B.地塊等別
C.土地級別
D.地價指數
標準答案：d
解析：農用地基準地價可以利用標準地塊資料，根據標準地塊價格或地價指數更新。
6、選出不屬于農用地基準地價更新的技術途徑的項（ ）
A.調整綜合分值與地價關系模型，利用調整后的模型更新基準地價。
B.利用標準地塊資料，根據標準地塊價格或地價指數更新基準地價。
C.運用投入產出資料的變化量修正更新基準地價。
D.以農用地定級為基礎，按地價平均法更新基準地價。
標準答案：c
解析：
（1）以農用地定級為基礎，采用土地投入產出資料和市場交易地價資料，按地價平均法更新基準地價；
（2）利用標準地塊資料，根據標準地塊價格或地價指數更新基準地價；
（3）通過測算地價影響因素綜合分值，調整綜合分值與地價關系模型，利用調整后的模型更新基準地價。
二、多選題：
7、 農用地基準地價評估的原則（ ）
A.用途限制性原則
B.合法||原則
C.預期收益原則
D.最佳使用原則E.替代性原則
標準答案：a，b，c，d
解析：農用地基準地價評估要遵循以下原則：
（1）合法原則。農地的評估對象必要以國家土地制度及其相關法律關系為基礎，在所有、使用、收益、處分各項權能上以合法性為估價的前提。
（2）用途限制性原則。農地估價的內涵，包含對農地用途的估價，是農用土地用途下的估價，農地流轉是在農業用途內部流轉。將農地轉為非建設用地估價是按工業、商業、住宅用途進行的估價，不在農地估價的范圍內。
（3）替代性原則。盡管農地的市場化程度和均衡性遠不如城市建設用地，但是對農地進行估價時，替代原則同樣會起作用，至少要求估價結果不能明顯偏離在同等條件下同類農地的正常價格。
（4）估價期日原則。農地的價值或價格也總是某一特定實點下的價值或價格，確立估價期日原則是明確估價對象時值界限，因此對農用地進行估價時，要求估價結果應是估價對象在估價期日的客觀合理價格或價值。
（5）預期收益原則。土地價格反映其預期收益。與非農建設用地不同的是，其預期收益主要取決于農產品價格及其形成機制和影響因素。
（6）最佳使用原則。農用地估價應該以估價對象最佳使用為前提估價。當然這種最佳使用是在合法原則和用途限制性原則約束之下的而非任意的，在此前提下其主要體現就是以收益最化方式下的客觀指標來衡量。當估價對象保持現狀利用方式不如轉換用途再予以使用更為有利時，應以轉換用途后再予以使用為估價前提估價。
8、基準地價系數修正表個別因素有（）
A.宗地的形狀、面積
B.宗地在區域中的微觀區位
C.宗地環境質量因素
D.交通條件
E.基礎設施條件
標準答案：a，b，c
解析：個別因素：影響土地價格的個別因素主要有：宗地的形狀、面積，宗地在區域中的微觀區位，宗地環境質量因素，宗地市政設施條件，城市規劃限制等。各種用途的個別影。向因素各有差異，應根據實際用途選擇影響因素。
9、確定農用地地價影響因素有（）
A.自然因||素
B.社會經濟因素
C.特殊因素
D.區域因素
E.個別因素
標準答案：a，b，c
解析：確定農用地地價影響因素有自然因素、社會經濟因素、特殊因素
10、農用地社會經濟及土地利用資料包括（）
A.當地農村經濟發展狀況資料
B.農業和社會經濟發展統計資料
C.土地利用總體規劃資料
D.基本農田保護區資料等
E.土地級別||圖
標準答案：a，b，c，d
解析：社會經濟及土地利用資料：包括當地農村經濟發展狀況資料，農業和社會經濟發展統計資料，土地利用總體規劃資料，基本農田保護區資料等；
