土地估價師考試-土地估價實務試題5
發布時間：2012-07-25 共1頁
第二部分計算題
題1 計算結果
50年期可出讓土地平均單價：693．3元／平方米
題2 計算結果
宗地于2000年11月1日的土地單位面積價格：17156元／平方米
總地價：1715．6萬元
題3 計算結果
(1)該城市住宅地價指數
(2)待估宗地70年期于2000年10月1日單位面積價格：1454．79元／平方米
題4 計算結果
最低建筑容積率3．0
試卷四 土地 估價實務
第一部分綜合計算題
題1 計算結果
可抵押貸款額5924．43萬元
題2 計算結果
最佳的結果是HA01、HA04兩個比準價格的簡單算術平均數，地價為924．52元／平方米；HA01、HA03兩個比準價格的簡單算術平均數也可，地價為906．33元／平方米。
第二部分案例綜合分析
1．答題要點
(1)簡單算術平均法。
(2)加權平均法。
(3)直接取市場比較法的評估結果。
(4)以市場比較法評估結果為主，以收益還原法做適當減價修正。
2．答題要點
(1)收集的資料包括：
①國家或當地目前征地補償、安置補償以及地上附著物補償標準文件；②當地土地開發費用、市政設施開發費用或市政基礎設施配套費的收取標準；③征地過程中的有關稅費標準或耕地占用稅、土地 管理 費等；④土地出讓金或土地增值收益資料；⑤國家或當地市場的利率水平；⑥市場或行業平均利潤率或投資回報率。
(2)基本步驟：
①求算土地取得費(或分別求算土地補償費、安置補助費、青苗及地上附著物賠償、征地稅費等)；②確定土地開發費；③計算 利息 ；④計算土地開發利潤；⑤計算土地增值收益；⑥計算有限年期土地使用權價格。
3．答題要點
(1)不同點：
①A宗地的處置方式是由 企業 取得土地使用權，土地使用者為企業而非股份公司，企業與股份公司是土地租賃關系，由股份公司向企業支付租金；②B宗地的處置方式是國家作價人股，國家持有國家股，土地使用者為股份公司。
(2)從產權關系和經濟關系說明對國家、國有企業、股份公司的利弊：
A宗地的處置方式：①對國家而言，國家作為土地所有者，可以一次收取土地收益，風險較小，但不能得到出讓后的土地增值部分；②對企業而言，可以取得完整的土地使用權，獲得較穩定的租金收入，但需一次性支付數額較大的出讓金；③對股份公司而言，不能獲得完整的土地使用權，不必一次性支付數額較大的出讓金，只需每年支付租金。
B宗地處置方式：①對國家而言，以出讓金作價折為國家股，可參加分紅，和企業共同承擔經營風險，國家不能一次性收取土地收益；②對企業而言，不能獲得土地使用權，不必一次性支付數額較大的出讓金；③對股份公司而言，可以獲得完整的土地使用權，可以不必一次性支付數額較大的出讓金，但增加了國家股本。
4．答題要點
(1)辦理的手續：
①股份公司持處置文件辦理變更登記手續；②辦理有關規劃變更、審批手續；③到土地管理部門辦理用途變更登記或用途變更審批手續；④辦理補交土地出讓金的手續；⑤到房屋管理部門辦理房屋用途、容積率的變更手續。
(2)評估方法選擇、估價思路及程序：
可在以下方法中選擇兩種：市場比較法、收益還原法、基準地價系數修正法、剩余法和路線價法。
估價思路：(略)。
市場比較法的估價程序：①選擇市場比較案例；②確定比較因素；③因素描述及比較分析；④確定比較因素的修正系數；⑤求算比準地價。
收益還原法估價程序：①確定房地出租總收益；②確定房地出租總費用；③計算房地出租純收益；④計算房屋純收益；⑤計算 土地 純收益；⑥計算土地價格。
基準地價系數修正法估價的程序：①確定土地及基準地價；②因素描述及比較分析；③確定修正系數；④計算地價。
剩余法估價的程序：①計算房地出租總收益；②計算房地出租總費用；③計算房地出租純收益；④計算房地產總價格；⑤計算房屋現值；⑥計算土地價格。
路線價法評估的程序：①確定路線價；②確定宗地的臨街深度、寬度等條件；③確定條件修正系數；④計算土地價格。
題1 計算結果
50年期可出讓土地平均單價：693．3元／平方米
題2 計算結果
宗地于2000年11月1日的土地單位面積價格：17156元／平方米
總地價：1715．6萬元
題3 計算結果
(1)該城市住宅地價指數
(2)待估宗地70年期于2000年10月1日單位面積價格：1454．79元／平方米
題4 計算結果
最低建筑容積率3．0
試卷四 土地 估價實務
第一部分綜合計算題
題1 計算結果
可抵押貸款額5924．43萬元
題2 計算結果
最佳的結果是HA01、HA04兩個比準價格的簡單算術平均數，地價為924．52元／平方米；HA01、HA03兩個比準價格的簡單算術平均數也可，地價為906．33元／平方米。
第二部分案例綜合分析
1．答題要點
(1)簡單算術平均法。
(2)加權平均法。
(3)直接取市場比較法的評估結果。
(4)以市場比較法評估結果為主，以收益還原法做適當減價修正。
2．答題要點
(1)收集的資料包括：
①國家或當地目前征地補償、安置補償以及地上附著物補償標準文件；②當地土地開發費用、市政設施開發費用或市政基礎設施配套費的收取標準；③征地過程中的有關稅費標準或耕地占用稅、土地 管理 費等；④土地出讓金或土地增值收益資料；⑤國家或當地市場的利率水平；⑥市場或行業平均利潤率或投資回報率。
(2)基本步驟：
①求算土地取得費(或分別求算土地補償費、安置補助費、青苗及地上附著物賠償、征地稅費等)；②確定土地開發費；③計算 利息 ；④計算土地開發利潤；⑤計算土地增值收益；⑥計算有限年期土地使用權價格。
3．答題要點
(1)不同點：
①A宗地的處置方式是由 企業 取得土地使用權，土地使用者為企業而非股份公司，企業與股份公司是土地租賃關系，由股份公司向企業支付租金；②B宗地的處置方式是國家作價人股，國家持有國家股，土地使用者為股份公司。
(2)從產權關系和經濟關系說明對國家、國有企業、股份公司的利弊：
A宗地的處置方式：①對國家而言，國家作為土地所有者，可以一次收取土地收益，風險較小，但不能得到出讓后的土地增值部分；②對企業而言，可以取得完整的土地使用權，獲得較穩定的租金收入，但需一次性支付數額較大的出讓金；③對股份公司而言，不能獲得完整的土地使用權，不必一次性支付數額較大的出讓金，只需每年支付租金。
B宗地處置方式：①對國家而言，以出讓金作價折為國家股，可參加分紅，和企業共同承擔經營風險，國家不能一次性收取土地收益；②對企業而言，不能獲得土地使用權，不必一次性支付數額較大的出讓金；③對股份公司而言，可以獲得完整的土地使用權，可以不必一次性支付數額較大的出讓金，但增加了國家股本。
4．答題要點
(1)辦理的手續：
①股份公司持處置文件辦理變更登記手續；②辦理有關規劃變更、審批手續；③到土地管理部門辦理用途變更登記或用途變更審批手續；④辦理補交土地出讓金的手續；⑤到房屋管理部門辦理房屋用途、容積率的變更手續。
(2)評估方法選擇、估價思路及程序：
可在以下方法中選擇兩種：市場比較法、收益還原法、基準地價系數修正法、剩余法和路線價法。
估價思路：(略)。
市場比較法的估價程序：①選擇市場比較案例；②確定比較因素；③因素描述及比較分析；④確定比較因素的修正系數；⑤求算比準地價。
收益還原法估價程序：①確定房地出租總收益；②確定房地出租總費用；③計算房地出租純收益；④計算房屋純收益；⑤計算 土地 純收益；⑥計算土地價格。
基準地價系數修正法估價的程序：①確定土地及基準地價；②因素描述及比較分析；③確定修正系數；④計算地價。
剩余法估價的程序：①計算房地出租總收益；②計算房地出租總費用；③計算房地出租純收益；④計算房地產總價格；⑤計算房屋現值；⑥計算土地價格。
路線價法評估的程序：①確定路線價；②確定宗地的臨街深度、寬度等條件；③確定條件修正系數；④計算土地價格。
